Адвокат НПЦ
Назад

Как выставить квартиру на торги

Опубликовано: 11.05.2020
Время на чтение: 6 мин
0
0

Найти закупку жилой недвижимости.

Ищем собственника подходящей квартиры.

Оформляем агентский договор и доверенность.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Грамотно оформляем доверенность (Подробности внизу страницы)

Участвуем в закупках под своей подписью, но от имени собственника.

После победы оформляем дополнительное соглашение, где включаем собственника как участника правоотношений.

Получаем комиссию за проведенную сделку.

При проведении открытого конкурса ее необходимо предоставить в составе заявки (пп. «в» п. 1 ч. 2 ст. 51). В этом случае заказчик обязан обеспечить представителям поставщика доступ на вскрытие конвертов. Такое правило касается и запроса котировок (ч. 2 ст. 78 № 44-ФЗ).

Поверенный также имеет право подписать и получить экземпляр контракта от заказчика.

Дополнительно закон требует включать в заявку доверенность на закупку товара (от ИП, например) при проведении закрытого аукциона (пп. «в» п. 1 ч. 2 ст. 88).

Так доверенные лица смогут присутствовать и принимать участие в самих торгах. Уместно использование документа и при получении аккредитации на ЭТП. В этом случае его нужно передать в составе пакета, который предоставляется оператору площадки (пп. 4, 5 ч. 2 ст. 61 44-ФЗ).

При этом важно следить за его актуальностью. Ч. 10ст. 105 и ч. 2 ст. 106 разрешают поставщикам не только принимать участие в закупках, но и подавать жалобы и присутствовать при их рассмотрении через поверенных с приложением рассматриваемой бумаги.

Все вышеуказанные нормы относятся и к тем ситуациям, когда полномочия поверенных прописаны в госконтракте, либо в решении собрания (ч. 4 ст. 185 ГК РФ).

В этом случае также указывают и право представителей поставлять и принимать приобретенные товары, работы или услуги.

Аукцион без молотка

https://www.youtube.com/watch?v=https:mZ4F_WJnm7M

Метод, применяемый при продаже вторичной недвижимости, не имеет ничего общего с классическим аукционом, во время которого участники выкрикивают сумму, которую они готовы выложить за предлагаемый товар, а ведущий, подогревая интерес, отсчитывает «раз, два, три», ударяя в такт словам специальным молотком.

Технология, применяемая на российском рынке «вторички», не требует одновременного присутствия всех участников. Брокер, проводящий аукцион, как объясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, подбирает несколько потенциальных клиентов, которым объявляется стартовая цена и сроки проведения торгов (обычно за несколько недель). Потом покупатели выдвигают свои предложения, и собственник выбирает самое выгодное.

– К сожалению, то, что сегодня на рынке недвижимости называют аукционом, по сути, является всего лишь рекламной акцией, направленной на привлечение максимального количества покупателей, – считает генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Агентство заключает договор с собственником, согласно которому он берет на себя финансовые обязательства по рекламному и маркетинговому продвижению объекта.

Затем квартира снимается с продаж на некоторое время, а после этого «периода тишины» выходит на рынок со скандально низкой стоимостью – на 30-60% ниже предполагаемой рыночной. Естественно, такая цена привлекает большое количество потенциальных покупателей. Они смотрят квартиру и обозначают сумму, за которую готовы купить.

– В октябре я попал на аукцион. Из чистого интереса. Торги проводились на Кутузовском проспекте, который является районом моей локальной специализации, поэтому я и решил посмотреть на это действо. Была выставлена квартира площадью 148 кв. метров со стартовой ценой 19,1 млн рублей. При этом, на мой взгляд, квартира стоила 35-40 млн рублей.

Процесс выглядел следующим образом: на столе были разложены презентации, поэтажные планы и другие документы на квартиру. Риэлтор, проводящий торги, беседовал поочередно со всеми потенциальными покупателями. У каждого из них «аукционист» взял контакты, и, кроме того, дополнительно узнал, какую недвижимость и где они хотели бы купить.

Наиболее общительные рассказывали и о личной жизни: семье, работе, детях, проблемах. В конце разговора риэлтор объяснил каждому, что купить объект за 19,1 млн он сможет только в том случае, если никто из конкурентов не заявит более высокую цену. После чего участники аукциона написали на листочках свои предложения. На словах почти все потенциальные покупатели добавили, что при необходимости готовы заплатить и больше.

Предлагаем ознакомиться  Плата за поднаем жилого помещения по договору социального найма

В таком режиме аукцион работал два дня, затем начались телефонные переговоры, во время которых конкурентам лидера предлагали заплатить более высокую цену. В итоге победил человек, предложивший за квартиру 30 млн рублей. Владелец жилья посчитал, что этой суммы недостаточно, и отказался продавать. Недавно я видел в базах недвижимости эту квартиру. Продавалась она за 40 млн.

Плюсы и минусы для поставщика при продаже квартир Государству

Бюджетные учреждения довольно часто закупают жилые помещения. Связано это, как правило, с предоставлением жилья для детей-сирот, расселением аварийных и ветхих домов и закупки жилых домов для людей, которые стали жертвами пожаров.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Данный вид торгов имеет массу несомненных преимуществ:

  1. Отсутствие сезонности.
  2. Понятное ценообразование.
  3. Простой порядок действий.

Несмотря на большое количество достоинств данного направления в тендерах, приходится учитывать и некоторые негативные особенности:

  1. НМЦК рассчитывается исходя из тарифов за квадратный метр. Это значение разнится, по сравнению с фактической стоимостью.
  2. Необходима государственная регистрация перехода права собственности.

Как продать квартиру быстро, но дешево

Однако во многом благодаря широкой маркетинговой компании по продаже пентхауса в «Венском доме» у Александра Санкина появились последователи. Сегодня, по оценке управляющего партнера агентства Blackwood Константина Ковалева, на рынке вторичной недвижимости Москвы работает порядка 30 риэлторов, которые специализируются на квартирных аукционах, и каждый из них примерно раз в месяц проводит торги по продаже дома или квартиры.

Как выставить квартиру на торги

– Работают риэлторы-аукционисты, как правило, с самыми мотивированными продавцами жилья, – рассказывает Александр Мальцев. – Более того, нередко на этапе предварительных переговоров с собственниками они, проверяя, насколько сильно желание реализовать квартиру, советуют, например, владельцу не продавать, а сдавать недвижимость. И если тот все равно настаивает на продаже, начинается подготовка к торгам.

Подготовка к аукциону ведется за счет средств собственника объекта. Деньги идут на рекламную кампанию по продвижение объекта, видео- и фотосъемку. Подготовка к торгам квартиры бизнес-класса, по словам Александра Мальцева, обойдется в 100-120 тыс. рублей, а элитного коттеджа, добавляет генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов, может доходить до 500 тыс. рублей.

Владелец жилья обязан оплатить не только услуги риэлтора по проведению аукциона, но и комиссию от продажи объекта, если она состоится, добавляет Илья Менжунов. Комиссия у аукционных риэлторов тоже выше стандарта. Сегодня при продаже жилья по классической схеме агентское вознаграждение составляет в среднем 3%, у аукционистов – 6%.

– За некоторое время до проведения торгов квартира снимается с продаж, а потом выходит со скандально низкой стоимостью, – продолжает Тимур Сайфутдинов. – Естественно, такое предложение привлекает большое количество потенциальных покупателей.

Почему собственники жилья соглашаются оплачивать расходы на рекламу плюс двойную комиссию? Главный довод аукционистов: квартира будет продана быстро и дорого. В сегменте дорогого жилья сроки экспозиции квартир исчисляются месяцами, а загородные дома могут продаваться годами.

Аукционный метод помогает продать недвижимость в среднем за один-два месяца. При этом, уверяют апологеты аукционов, во время проведения торгов одни потенциальные покупатели подогревают других, включаются эмоции, ажиотаж и квартира продается выше рыночной цены, на худой конец – не ниже. Это в теории.

– Довольно часто конечная цена «не отбивает» заложенный в стартовую стоимость дисконт. Недавно дом, который имел реальную рыночную цену в 3,5 млн долларов, был выставлен на аукцион по стартовой цене 1,8 млн – почти вдвое дешевле. Владелец и брокер рассчитывали привлечь большее число клиентов, создав с помощью демпинговой цены ажиотаж.

Аукцион без обязательств

Компания Kalinka Group, заинтересовавшись новой технологией, решила провести торги по продаже квартиры в «Доме на Мосфильмовской». Начальная стоимость, по согласованию с собственником, была назначена в 75 млн рублей.

Предлагаем ознакомиться  Увольнение по соглашению сторон биржа труда пособие

– Эта цена существенно ниже рыночной стоимости данной квартиры, хотя в небоскребе есть и лоты еще меньшей стоимости. Чтобы объяснить, на что были сделаны ставки, мы рассмотрим особенности дома и ценообразования в нем, – говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Дом имеет необычную конфигурацию, его линии изгибаются вдоль оси.

Соответственно, внутренний каркас довольно сложен и квартиры имеют некоторые конструктивные особенности. К примеру, в некоторых лотах много столбов –конструкций, которые являются несущими, вследствие чего их нельзя демонтировать. В одной квартире их может быть и 4, и 8, и собственнику придется обыгрывать их в интерьере. Другие квартиры в этом доме не имеют хороших видовых характеристик, а у третьих не самая удачная планировка.

Квартира площадью 168 кв. метров, выставленная на аукцион, имеет всего одну несущую конструкцию. Она расположена на 50 этаже, который при строительстве планировалось оставить «для своих». Здесь самые высокие потолки – 5,3 метра против стандартных 3,2, то есть жилую площадь при желании можно еще увеличить, сделав антресоль. «Окна в пол» выходят на гольф-клуб и Мосфильмовский пруд, из гостиной видны МГУ и «Москва-Сити».

До начала аукциона квартиру изъяли из продажи на две недели и запустили обширную рекламную кампанию. Затем было назначено три дня, в которые потенциальные покупатели могли прийти и посмотреть квартиру.

Как выставить квартиру на торги

Попытка продать квартиру с аукциона в этот раз успехом не увенчалась. Мы отметили, что покупатели с недоверием отнеслись к аукциону, многие из них не исключали, что незнакомая им схема может быть мошеннической.

Впрочем, нам удалось подогреть интерес к объекту: в эти три дня состоялось порядка 19 показов, собственнику было сделано много предложений. К сожалению, итоговая цена его не устроила. Начальная низкая стоимость лишь привлекает внимание к объекту, при этом в голове у владельца все равно существует нижняя планка цены, за которую он готов отдать свою недвижимость.

Риэлтор начинает и выигрывает

Кто же выигрывает от квартирных аукционов? Давайте рассмотрим плюсы и минусы всех участников торгов.

Продавцы. Никто из опрошенных порталом «Элитное.РУ» экспертов не смог вспомнить аукцион, на котором объект был продан выше своей рыночной стоимости. Тем не менее, 30% продавцов, участвующих в аукционе, соглашаются продать за предложенную цену. Но давайте вспомним слова Александра Мальцева о том, что эти люди изначально были мотивированы на продажу, то есть ограничены во времени.

И, скорее всего, деньги от продажи квартиры им были необходимы на конкретные нужды. Но в результате месяц, требуемый на проведение торгов, был упущен, а на рекламную кампанию были потрачены деньги. Можно предположить, что продавцы, придавленные обстоятельствами, согласились на ту сумму, которую им предложили.

В общем, соглашаясь на продажу квартиры через аукцион, собственник должен быть готов, что его объект реализуется быстро, но дешево. Таких людей немного, впрочем, есть разные жизненные обстоятельства.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCGxW-j_CltsUT-fKasIb0sg

– Иногда владельцу необходимо очень быстро избавиться от квартиры, и он готов значительно снизить цену, – замечает Илья Менжунов, – но даже в этом случае гораздо быстрее и дешевле продавать объект традиционным способом, сделав хороший дисконт.

Покупатели. Известие о том, что тот или иной объект продается с большим дисконтом, вызывает интерес среди покупателей.

– Однако 90% потенциальных покупателей отсеиваются, когда узнают, что им придется участвовать в аукционе, проводимом неофициально, – делится Тимур Сайфутдинов. – А после отказа собственника продавать квартиру за ту сумму, которая была предложена, оставшиеся участники не понимают, зачем они тратили время, если объект нельзя купить по заявленной цене.

Для того чтобы этот объект стал интересен покупателям, нужно проводить аукционы в соответствии со ст. 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов». Согласно этой статье все участники торгов вносят задаток, который возвращается, если человек не выиграл аукцион, или засчитывается в сумму покупки, если он стал победителем.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли подарить подаренную квартиру близкому родственнику

Но в этом случае продавцу придется выставлять квартиру или дом по цене близкой к рыночной, что на текущем рынке вряд ли привлечет большое количество желающих приобрести объект. А если не набирается критическая масса потенциальных покупателей и нет ажиотажа, рассуждает Алексей Аверьянов, то и результата не будет.

Риэлторы. Вот здесь появляется очень интересный момент. Аукционы на практике демонстрируют, мягко говоря, посредственные результаты, но их апологеты без устали доказывают, что это лучший метод продаж и за ним будущее.

– Можно предположить, что аукционный метод продаж выгоден для риэлторов, – замечает Илья Менжунов. – В процессе поиска участников для аукциона они могут собрать неплохую базу потенциальных клиентов со схожими потребностями и в дальнейшем предлагать им подходящие варианты жилья.

Есть и еще одни момент, ставящий под сомнение чистоплотность некоторых организаторов квартирных торгов. Чтобы создать ажиотаж вокруг объекта, риэлтор-организатор аукциона привлекает других риэлторов. Первому продавец объекта платит 6% от стоимости квартиры, если объект будет продан. Но из этой сумму организатор торгов должен заплатить половину партнеру-риэлтору, который привел клиента, купившего квартиру. Впрочем, если конечный покупатель привлечен самим аукционистом, то ему остается все сумма комиссии.

– Непрозрачный характер взаимоотношений при проведении аукционов вызывает много вопросов, – рассуждает Алексей Аверьянов. – Торги идут исключительно через организатора, который, преследуя свои собственные интересы, может и не донести до продавца информацию от партнера о наличии клиента с большим бюджетом, если у него есть свой прямой клиент.

Как выставить квартиру на торги

Если продолжить мысль господина Аверьянова, то нельзя исключить, что организатор торгов может иметь постоянный круг потенциальных инвесторов, желающих приобрести объекты с большим дисконтом, и во главу угла ставятся интересы не продавца, а людей из этого круга.

В любом случае, на данном этапе аукционный метод вызывает огромное количество вопросов. А представители крупных риэлторских агентств уверены, что он не приживется в России.

– Эта технология не соответствует менталитету русского человека, – подытожил Илья Менжунов. – Наши покупатели привыкли торговаться исключительно для понижения цены, а «игра на повышение» для них противоестественна.

Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству

Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству и работать через поставщиков недвижимости жилья?

Конечно, большинство собственников может быть и рады бы продать квартиру быстро и за наличный расчет, но рынок недвижимости давно стоит, многие месяцами выставляют свое жилье на сайтах, пытаются продать через риелтора, а госзакупки - это реальная возможность продать квартиру государству.

Частные покупатели часто торгуются, выискивают причины, чтобы сбить цену, а государство заранее все прописывает в техническом задании. К тому же, когда поставщик недвижимости обращается к собственнику жилья с предложением, свое вознаграждение он закладывает сверх цены собственника.

Нет необходимых знаний: собственник должен самостоятельно разобраться, как аккредитоваться на гос.площадках, как правильно внести обеспечение, как заполнить и подать заявку и т.д.

Нет свободных средств на обеспечение контракта, собственник не всегда может (и хочет!) внести деньги в качестве обеспечительного задатка по аукциону, а иногда просто боится, потому что не знает всей процедуры и того, что деньги потом возвращаются.

Как выставить квартиру на торги

Большой риск ошибки: так как человек не имеет опыта работы с аукционами и будет делать все впервые, то велик риск ошибок на каком-нибудь из этапов сделки, поэтому сделка может сорваться и собственник потеряет время и, возможно, даже деньги.

Такая же причины, почему многие риелторы не идут в госзакупки: привыкли работать по старинке, не знают схем продажи квартир государству, бояться нового, не хотят вкладывать свои денежные средства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

И получается, государство хочет купить недвижимость, собственники не умеют продавать через электронные аукционы, а риелторы не хотят напрягаться.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector