Адвокат НПЦ
Назад

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Опубликовано: 26.04.2020
Время на чтение: 6 мин
0
0

Действия дольщика

Банкротство строительной компании – это сигнал для граждан, вложивших свои средства в постройку, после которого им необходимо сразу заявить о своих требованиях. Изначально дольщику, необходимо попасть в реестр требований, который открывается при инициировании банкротства застройщика.

Бездействие дольщиков в данной ситуации может привести к невозможности возмещения их вкладов по договору долевого участия ДДУ.

Чтобы попасть в реестр долевой участник должен направить соответствующее заявление, к которому необходимо приложить доказательные документы (договор, счёта, накладные, квитанции, акты и т. д.). Рассмотрев обращение дольщика, суд включает его в реестр, а исполнением решения далее занимается назначенный судьёй управляющий.

Итак, для защиты своих интересов дольщик должен попасть в общий реестр и на это ему даётся 1 месяц. Таким образом, для принятия участия в процессе рассмотрения дела о признании должника банкротом долевому участнику строительства необходимо успеть в течение одного месяца направить своё ходатайство в суд. Выполнив это условие, дольщик сможет принимать участие в совещаниях кредиторов и в принятии решений по недостроенному строению.

Если дольщик не направил в течение одного месяца своё обращение в суд, он может это сделать на стадии конкурсного производства в течение двух месяцев с момента уведомления остальных кредиторов об открытии реестра. Распространение уведомлений выполняется путём публикации информации в специализированном СМИ или отправкой писем на адреса кредиторов.

Требования, которые дольщики могут предъявлять к строительной фирме можно разделить на несколько видов:

  • признание права собственности на квартиру;
  • признание права собственности на часть имущества в незавершённом строительстве;
  • возмещение финансовых вложений им убытков с учётом неустойки.

В общем реестре кредиторов существует раздел для требований передачи объектов строительства. Таким образом, дольщик может стать полноправным владельцем недостроенного жилья в случае возможности окончания строительства.

Дольщики могут оформлять свои требования сразу в разных категориях, претендуя на жильё или на возврат денег в результате одно из требований может быть выполнено.

Есть обстоятельства, которые должен учитывать долевой участник, а именно:

  • чтобы стать собственником квартиры дольщик должен получить соответствующее судебное решение и пройти регистрацию в Росреестре;
  • как только один из дольщиков получит в собственность квартиру, она уже не будет участвовать в общих торгах для возмещения обязательств должника;
  • дольщики, получившие право собственности на квартиру, могут объединиться и сформировать жилищный кооператив, чтобы закончить строительство дома или продать его.

Такие ситуации возможны лишь при законченном строительстве. Если дом находится в запущенном недостроенном состоянии и начал разрушаться, его восстановление потребует больших вложений. В таком случае кредиторам выгоднее заявить о требовании вернуть средства привлечённые для строительства многоквартирных домов. Здесь дольщиков могут ожидать следующие трудности:

  • у компании-банкрота может не хватать средств для возмещения затрат;
  • имеющиеся у строительной компании активы сначала направляются на погашение приоритетных выплат, например, судебные расходы;
  • общая масса требований к должнику увеличивается из-за начисленных неустоек;
  • квартиры, которые перешли в собственность других дольщиков уже не участвуют в торгах для возмещения финансовых требований кредиторов.

Настоящим законодательством установлена очерёдность, согласно которой все кредиторы ожидают свои денежные выплаты.

  1. Физические лица, ожидающие компенсацию за причинённый вред.
  2. Работники строительной компании.
  3. Долевые участники строительства.
  4. Прочие кредиторы.
Предлагаем ознакомиться  Риски покупки квартиры у застройщика

В первую очередь удовлетворяются требования физлиц и работников компании, а дольщики, которые должны получить квартиру от компании-застройщика, имеют приоритетную право над кредиторами и другими лицами.

Если физическое лицо не оформляло с застройщиком договор долевого участия, но имеет другой тип договора на покупку жилья, оно может получать права дольщика в судебном порядке. Чаще всего суд удовлетворяет подобные требования граждан.

Участники одной очереди в общем реестре имеют равные права и их требования возмещаются пропорционально.

Закон о банкротстве застройщика

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на
государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле.
Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и
обещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защитить
будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот
инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление
строительства, и получение квартиры.

Признаки банкротства

Компании, претендующие на банкротство должны подтвердить свою неспособность расплачиваться перед кредиторами. После направления ходатайства в суд первоначальным признаком несостоятельности строительной фирмы является запуск рассмотрения дела о её банкротстве с последующим предоставлением ему статуса банкрота.

Ключевые признаки банкротства строительной фирмы, которые позволяют начать судебное разбирательство следующие:

  • общая сумма обязательств перед юридическими лицами должна составлять не меньше 100 000 рублей, а перед гражданскими лицами – от 10 000 рублей;

  • просрочка по обязательствам должна составлять больше трёх месяцев;

  • если задолженность невозможно погасить в течение одного месяца.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, с
помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность
компании или защитить права кредиторов.

Этапы:

  1. Процедура наблюдения. Ее продолжительность
    ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего,
    выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра
    кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки
    положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном
    состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из
    кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
  2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух
    лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со
    стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры
    предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности
    согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может
    быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
  3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности –
    до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не
    должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить
    платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от
    дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит
    перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников,
    смена рабочего процесса.
  4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что
    арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим
    следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты
    кредиторам согласно их требованиям и очередности.
  5. Всесторонняя договоренность. Производится собрание
    кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные
    условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности
    прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.
Предлагаем ознакомиться  Исковая давность по сделкам банкротства

Особенности процедуры

Инициатор процесса должен быть уверен, что должник является застройщиком, то есть строительной фирмой, которая привлекала финансы дольщиков.

Банкротство строительной организации имеет следующие особенности:

  • процесс ликвидации может быть запущен самим застройщиком на добровольной основе или из-за его неплатёжеспособности;
  • все заинтересованные лица должны быть проинформированы в течение пяти дней о начале процесса для возможности предъявления своих требований к должнику;
  • с момента введения процесса наблюдения выполнение всех исполнительных документов в отношении неплательщика останавливается, а все сделки застройщик обязательно согласовывает с арбитражным управляющим;
  • в процессе используются два типа реестров: от долевых участников строительства и от других кредиторов.
  • согласно требованиям долевых участников, судом принимается решение о возможности передачи им недвижимости из имущества застройщика или погашения имеющейся задолженности;
  • квартиры передаются пайщикам, если сумма выставленной компенсации составляет больше пяти 5 процентов от стоимости объекта.

С целью отсрочки выплат по обязательствам или их полного списания строительная компания может заявить о своей несостоятельности преднамеренно. Такое решение является противозаконным и наказуемым.

Спланированное умышленное банкротство строительной компании может быть организовано застройщиком с разными целями. Для создания необходимой иллюзии должник указывает на свои внушительные затраты в строительство, разоряя свою компанию в глазах других участников процесса.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

В процессе фиктивного банкротства строительные фирмы часто используют подрядчиков, пользуясь их услугами без оплаты. Потом следует объяснение застройщика о невозможности оплачивать услуги подрядчиков, и рабочий процесс затягивается. После этого строительная компания инициирует своё банкротство.

Между застройщиком и подрядчиком может существовать договорённость, тогда подрядная организация подаёт ходатайство в суд раньше пайщиков. При отсутствии заговора между сторонами требования долевых участников рассматриваются в суде по установленным нормам.

В этой ситуации обманутые дольщики практически ничем не застрахованы, поэтому к выбору строительной фирмы им нужно подходить очень аккуратно.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый
участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти
суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества
в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками,
предусмотренными законодательством.

 
Срок
 
 
Отсчет
 
 
30 дней
 
 
От даты публикации о банкротстве, когда еще производится
наблюдение
 
 
2 месяца
 
 
От начала стадии конкурсного производства
 
 
30 дней
 
 
Когда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости
подачи денежного требования, а не передачи жилья.
 

Правила – 2019

С начала 2019 года Закон «О банкротстве» были внесены изменения, влияющие на процесс банкротства застройщиков, а именно:

  • Был сформирован Фонд защиты прав граждан, который организовал компенсационный фонд, куда все застройщики должны переводить обязательный платёж в размере 1,2% от суммы договора.
  • При банкротстве застройщика, перечисляющего взносы в фонд, долевые участники на законодательном уровне получают дополнительные гарантии, а именно:
  1. Арбитражный управляющий осуществляет поиск новой строительной фирмы для окончания стройки.
  2. На совещании дольщиков может рассматриваться вопрос о возмещении обязательств строительной компании с помощью средств компенсационного фонда.
  3. Кроме средств полученных с фонда, дольщики могут и дальше претендовать на погашение своих требований.
  4. Все решения по каждому объекту строительства принимаются отдельно ¾ голосов участников.
  • Все свои требования пайщики направляют конкурсному управляющему в трёхмесячный срок с момента получения уведомления.
  • Для завершения незаконченного строительства могут быть выделены средства Фонда или целевого кредита, предоставленного застройщику Фондом.
  • Фонд должен обязательно аккредитовать назначенного судом управляющего.
  • Первой процедурой при банкротстве застройщика отныне является конкурсное производство. При наличии достаточного числа оснований для восстановления платёжеспособности должника может вводиться временное руководство.
Предлагаем ознакомиться  Коммунальные услуги включают услуги .. Что входит в перечень?

Нововведения были разработаны для ускорения и оптимизации процесса банкротства, а также для предоставления дольщиками больше возможностей.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

  • компания-застройщик;
  • кредиторы;
  • налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

  • стремительный рост цен на материалы и услуги;
  • снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
  • возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
  • рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

Реестр кредиторов при банкротстве застройщика

Юристы часто советуют клиентам зарегистрироваться в реестре
обманутых кредиторов. Это дает возможность во многих случаях воспользоваться
дополнительными привилегиями и дать шанс государству помочь. У этого варианта
есть свои плюсы и минусы, но даже в случае нулевого результата участник ничего
не теряет.

Реестр необходим и местным властям, чтобы собирать данные о
проблемных постройках в процессе возведения и принимать централизованные
решения. Если вы хотите их найти, то они называются: «Реестр граждан, чьи
денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи
права нарушены».

Иными словами, на государственном уровне будет известно,
какие застройщики на грани банкротства и сведения о них. Чтобы понять, где
посмотреть такой реестр, надо определить населенный пункт, в Москве, например,
это будет Москомстройинвест. На сайте изложена инструкция, как встать туда.

Почему банкротятся застройщики

Если банкротство при долевом строительстве основано на достоверных фактах, инициировать процесс банкротства могут следующие участники процесса:

  • компания-застройщик;
  • кредиторы;
  • налоговая служба.

Если преднамеренное банкротство строительных предприятий инициировано лично застройщиками, значит должник желает избежать исполнения своих обязательств, предварительно выводя свои активы.

Реальное банкротство возможно по разным, независящим от него причинам:

  • стремительный рост цен на материалы и услуги;
  • снижение спроса и одновременный рост тарифов и обязательных взносов;
  • возникновение дополнительных непредусмотренных ранее затрат;
  • рост курса валют (при оформлении застройщиком кредита в иностранной валюте).

Эти причины могут привести застройщика к вынужденной приостановке строительства, которая приводит к дополнительным расходам. В результате компания попадает в долговую зависимость, сроки строительства срываются, а кредиторы активизируются.

Процесс разорения застройщика является сложным для всех участников строительства, поэтому каждый из них должен максимально знать свои права и возможности.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector