Адвокат НПЦ
Назад

Председатель многоквартирного дома: права и обязанности

Опубликовано: 09.05.2020
Время на чтение: 9 мин
0
1

Функции совета и председателя многоквартирного дома

В пункте 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определяет следующие функции совета МКД:

  • обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в доме;
  • вынесение на обсуждение важных вопросов и предложений относительно управления домом, содержания и ремонта жилья, пользования общим имуществом;
  • представление собственникам помещений заключений по проектам договоров для обсуждения на общем собрании;
  • осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом;
  • предоставление отчета о проделанной работе на ежегодном общем собрании собственников МКД;
  • принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Председатель совета выполняет функции:

  • вступает в переговоры с УК от лица собственников относительно условий управления домом до принятия решения на общем собрании;
  • заключает договор управления МКД на основании доверенности, выданной собственниками;
  • контролирует работу УК в части выполнения своих обязательств, подписывает акты приемки работ и т.д.;
  • представляет в суде интересы собственников (на основании доверенности) по делам управления домом.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

В соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ перечень указанных функций может быть расширен решением общего собрания.

Не считайте новостройки беспроблемным жилфондом

Управляющая компания «Новый дом» – одна из победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», который проводил НП «ЖКХ Контроль» в этом году. Компания работает на рынке управления многоквартирными домами 2,5 года. В её управлении находятся 10 домов, новостроек в 16–17 этажей. В ближайшие три месяца УК планирует заключить договор управления ещё с тремя МКД.

Как отметил ведущий специалист УК «Новый дом» Дмитрий Шувакин, обслуживать новостройки порой даже сложнее, чем «зрелый» жилфонд: в новых домах приходится настраивать и отлаживать работы инженерного оборудования и выравнивать гидравлику. Головной болью УК становятся постоянные ремонты, несогласованные переустройства и перепланировки в доме.

Но управляющая компания справляется с этими проблемами и планирует расширяться: уже появился дополнительный офис УК, ведутся переговоры по заключения договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые не являются новостройками. Для этого ведётся подготовка новых кадров.

Дмитрий Шувакин, отвечая на вопросы РосКвартала, отметил несколько удачных практик из деятельности УК, которые, помимо соблюдения требований законодательства, помогает компании управлять домами и сохранять хорошие отношения с жителями.

Права и обязанности председателя совета

1. Контролирующие функции за:

  • работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
  • содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
  • проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
  • соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

  • правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
  • контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
  • льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

  1. Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
  2. Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
  3. Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
  4. Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
  5. Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
  6. Инициировать проведение общего собрания жильцов.
  7. Избираться в состав районного домового комитета.
Предлагаем ознакомиться  Статья 85 ГПК РФ с комментариями

Через тернии к звёздам – так можно охарактеризовать путь создания и становления ТСН «Семья», которое управляет 12-этажным многоквартирным домом во Владимире. ТСН также вошло в тройку победителей конкурса «Супердомоуправ» в номинации «Образцовое ТСЖ/ЖСК», а ранее было признано образцовым товариществом собственников, лучшим во Владимирской области. Председатель правления ТСН Алла Панкратова поделилась опытом, как создать ТСН в новостройке и не сдаться в борьбе с застройщиком и администрацией.

Создать ТСН в новостройке сложно потому, что огромных трудов стоит найти и пригласить всех собственников на ОСС. Инициативная группа будущих жителей дома, узнав, что дом выставлен на открытый конкурс по выбору УО, приложила немало усилий, чтобы собрание все-таки организовать. Первое собрание – самое сложное, ведь собственники ещё незнакомы друг с другом, а им приходится выбирать правление ТСН, голосовать за людей, которых они впервые видят.

Следующий проблемный этап – принять дом от застройщика при отсутствии опыта управления многоквартирным домом. Причём застройщик в случае с ТСН «Семья» требовал принять у него дом с многочисленными нарушениями. Жители нового дома не сдались и добились, чтобы застройщик устранил недоделки и нарушения.

Дом был принят, но отсутствовало освещение двора. Городская администрация не приняла на баланс новые электросети и не заключила договор с поставщиком электроэнергии. В итоге после восьми месяцев борьбы собственники приняли решение провести работы по техническому подключению к трансформаторной подстанции за свой счёт, обратившись к собственнику подстанции и РСО.

Привлекайте к своей деятельности жителей и не забывайте об образовании

Согласно п.28 Правил №416 представительство УК предназначено для:

  • приема собственников помещений;

  • предоставления оперативных ответов на поступающие вопросы;

  • оказания любой помощи собственнику по возникающему у него вопросу, связанному с управлением МКД.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Обратите внимание, что в указанном пункте прямо прописано, что «общение» производится исключительно с лицами, которые являются собственниками или пользователем помещения в МКД. Таким образом лица, пришедшие в офис с фразой «мне любовница поручила» или «я арендатор», идут лесом.

Всем знакома ситуация, когда собственник помещения «с ноги» открывает дверь в УК и требует немедленно его принять. При этом, как правило, произносится сакральная фраза «Вы живете за мой счет» и потом вторая фраза «У меня нет лишнего времени - принимайте». Так вот эта ситуация ушла в прошлое. Так, в соответствии с п.

Но, обратите внимание на то, что прием должен осуществлять не «тот парень», а лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей организации, а также иными уполномоченными лицами, а значит готовьте внутренние приказы и назначайте «виноватых».

С учетом того, что теперь есть официальные приемные дни, Правительство решило упорядочить запись на прием в УК, сделав, по сути, порядок аналогичный записи в поликлинику и в госорганы.

Записаться на прием теперь можно:

  • непосредственно в представительстве управляющей организации;

  • по телефону управляющей организации или с использованием ГИС ЖКХ.

Специфика новостроек в том, что соседи не знают друг друга, некоторые собственники ещё не въехали в квартиру и даже могут проживать в другом городе. Альтернативой формой общения с жителями многоквартирных домов и обратной связи стала созданная в январе 2017 года официальная группа УК в ВКонтакте.

Группа оказалась востребованной, поскольку в домах под управлением УК «Новый дом» проживают в основном молодые семьи. Общаться с ними через интернет – удобно и эффективно. В группе дублируется практически вся информация с сайта УК, а также открыты обсуждения и диалоги.

Несмотря на все эти проблемы ТСН успешно справляется с возложенными на него обязательствами по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома. В 2014 году при создании товарищества собственники установили размер платы за содержание и ремонт общего имущества в 20 руб. с одного кв.м. – с тех пор он ни разу не повышался.

Председатель многоквартирного дома: права и обязанности

Алла Панкратова отметила две важные вещи для успешной работы ТСН:

  • активное участие жителей дома в управлении домом и работе ТСН, их бережное отношение к общему имуществу;
  • постоянное повышение квалификации председателя ТСН и членов правления, использование полученных знаний и опыта в ежедневной деятельности.

Приведённые примеры УО и ТСН, успешно выполняющих обязанности по управлению многоквартирными домами, показывают, что это возможно, если:

  1. Активно вовлекать в процесс управления домом жителей через Совет дома, общие собрания.
  2. Обучать сотрудников и повышать уровень их квалификации.
  3. Бороться за права и интересы жителей дома.
  4. Внимательно относиться ко всем домам, находящимся в управлении.
  5. Использовать современные технологии для общения с жителями МКД и доведения информации о деятельности УО, ТСН/ТСЖ.

Чтобы упростить и автоматизировать работу управляющей организации, мы разработали сервис «АДС на 100%». Вы сможете отказаться от устаревших программ и бумажных журналов, сэкономить на автоматизации, увеличить эффективность обслуживания жителей и привлечь больше клиентов.

Заполните форму, если хотите принять участие в 30-дневном бесплатном тестировании и использовании сервиса «АДС на 100%». При оплате полного доступа после окончания тестового периода мы предоставим вам бесплатный доступ к курсу «Деловое общение для сотрудников управляющих компаний».

Извините, произошла ошибка.

Предлагаем ознакомиться  Берут ли на госслужбу с погашенной судимостью. Если близкие родственники судимы можно ли работать госслужащим

Попробуйте позже.

Как проходят выборы председателя по дому?

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Осуществляя запись на прием, сотрудник УК должен выяснить:

  • наличие имеющихся заявок в аварийно-диспетчерскую службу от обратившегося собственника или пользователя помещения;

  • статус рассмотрения и результат выполнения указанных заявок.

Уточнив вышеуказанную информацию, сотрудник УК должен заполнить журнал личного приема, в котором указывается:

  • информация о заявках в АДС;

  • дату приема;

  • должность лица, осуществляющего прием.

Председатель многоквартирного дома: права и обязанности

Копия записи в журнале личного приема передается обратившемуся собственнику или пользователю помещения в многоквартирном доме.

Все вышеуказанное просто прелестно, так как невыполнение любого из вышеуказанных требований ГЖИ теперь сможет трактовать как нарушение лицензионных требований с выдачей предписания или штрафа в 250 000 рублей.

Так что готовьтесь, тем более, что на подготовку у вас есть еще 11 месяцев до 01 марта 2019 года.

Ну, а мы в рамках нашей СRМ «Квартира.Бурмистр.ру» в течение 3 недель сделаем модуль записи на прием в УК, где будут:

  • свободные окна для записи на прием;

  • время приема и уведомления с задачами для сотрудников;

  • напоминания сотрудникам и жителям;

  • автоматическое формирование журнала записи на прием и документов для передачи жителям.

 Чибис и Ко создают проблемы – мы помогаем их решать.

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих организаций и ТСЖ, позволяющая автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии. С помощью приложения жители смогут записаться на прием в свою УО или ТСЖ, подать показания ИПУ и заявку в диспетчерскую, оплатить ЖКУ.  Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

С уважением, Кочетков Юрий.

Председатель по дому может быть назначен только в результате голосования собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:

  • очного голосования (на общем собрании);
  • заочного (заполнение листов голосования).

Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в голосовании участвовать не вправе.

Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной голосов. Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Правила проведения общего собрания собственников образец протокола

Председатель многоквартирного дома: права и обязанности

Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.

Протокол станет документом, подтверждающим назначение, а также устанавливающим срок полномочий, уровень зарплаты и перечень льгот. По окончании указанного срока полномочия «старшего по дому» продлевают или переизбирают другого, обычно это 2 года.

Вкладывайте деньги в профессионализм сотрудников

По словам Дмитрия Шувакина, главное в работе любой управляющей организации – наличие команды и её способность адаптироваться и совершенствоваться. Ведь образцовой компанию делают люди, которые в ней работают. Это и есть главный источник успеха.

Не всегда получается взять на работу уже готовых, опытных, «матёрых» специалистов. Поэтому УО должна сама их растить, готовить, вкладываясь в обучение, курсы повышения квалификации, семинары для сотрудников.

Руководителям всех уровней следует заниматься самообразованием, читать соответствующую литературу, которая поможет им улучшить свои профессиональные навыки.

Зарплата председателя

Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.

Варианты оплаты:

  1. Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
  2. Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.
Предлагаем ознакомиться  К какой управляющей компании относится дом

Председатель многоквартирного дома: права и обязанности

Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.

Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:

  • размер ежемесячной оплаты;
  • условия и дата получения заработной платы;
  • условия применения льгот и установления премиальных выплат;
  • действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.

Полезные советы УО на каждый день

Приведём ещё несколько практик, которые помогают УК «Новый дом» эффективно выполнять свои обязанности по договорам управления и поддерживать хорошие отношения с жителями многоквартирных домов:

  1. Использование программ-планировщиков и приложений, через которые устанавливаются задачи. Руководитель может даже с телефона ставить задачи и следить за процессом их выполнения, а также планировать рабочее время сотрудников.
  2. Направление платёжных документов по электронной почте без бумажной копии. Собственникам намного удобнее получать счёт за ЖКУ напрямую на свою электронную почту.
  3. Создание эффективно работающего Совета МКД, который станет помощником управляющей организации при решении самых разных задач.

Следуйте поставленным перед ТСЖ целям

Если конечная цель деятельности управляющей организации – получить прибыль от своей работы по управлению многоквартирными домами, то у товарищества собственников жилья или недвижимости цели совершенно иные: улучшить условия жизни и поддерживать в надлежащем состоянии общее имущество дома, где они проживают. Но не всегда товарищество справляется с поставленными задачами.

Однако нет ничего невозможного. Этот тезис подтверждают ТСЖ «Смоленский - 8/2», вошедшее в тройку победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ» в номинации «Образцовое ТСЖ/ЖСК», и его председатель Виктор Ежов. ТСЖ вот уже 12 лет управляет одним из многоквартирных домов в Твери, и за этот срок дом и придомовая территория преобразились до неузнаваемости. В 2016 году МКД был удостоен звания «Дом образцового содержания».

Постепенно приведите в порядок всё общее имущество дома

Виктор Ежов рассказал, что на на момент образования товарищества в доме протекала крыша, подвалы были полузатоплены фекалиями, окна выбиты и закрыты фанерой, двери в подъезды не закрывались, а перила были настолько расшатаны, что представляли опасность для людей.

За 12 лет деятельности ТСЖ проведены работы по капитальному ремонту крыши, заменены внутридомовые сети по всем коммунальным услугам. Созданы новые тепловые пункты с автоматическим регулированием подачи тепла в зависимости от температуры наружного воздуха, установлены ОДПУ.

Проведён косметический ремонт подъездов: стены и лестницы облицованы плиткой, заменены перила, в переходах и на площадках размещены картины с городскими видами. Установлены видеокамеры, тепловые завесы в подъездах.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Изменения коснулись и придомовой территории в 3,5 тыс. кв. м.: участок огорожен забором, установлены автоматические ворота с домофоном. Во дворе оборудована детская площадка, постелен рулонный газон, высажены деревья и цветы. Дорога во дворе асфальтирована, также организованы парковка для автомобилей и площадка для сбора ТКО.

При этом жители многоквартирного дома вносят в ТСЖ плату только за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт. Размер платы в первом случае составляет 15 руб. с 1 кв.м. площади, находящейся в собственности. Тариф на капитальный ремонт – 7,7 руб./кв.м. Жители не платят за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества дома и за обслуживание домофонов.

Единственной целью своей работы, миссией ТСЖ Виктор Ежов видит создание и поддержание комфортных условий для проживания в доме людей. В том числе товарищество работает и для себя, в своих интересах, ведь все его члены – жители управляемого дома. Остальные жители также заинтересованы в изменениях, они уже привыкли к тому, что в доме «всё неплохо» и гордятся своим МКД.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Вся работа ТСЖ «Смоленский - 8/2» и его председателя подробно освещается на сайте товарищества: здесь можно найти информацию об ОСС, о выполненных работах и оказанных услугах, финансовую отчётность, о судебных делах, в которых участвовало ТСЖ, фотографии дома и придомовой территории.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector