Адвокат НПЦ
Назад

Расходы на перевод квартиры в нежилое помещение

Опубликовано: 29.04.2020
Время на чтение: 11 мин
0
0

Что такое жилое помещение по закону

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Нередко организации
приобретают жилые помещения для перевода в нежилой фонд и
использования в предпринимательской деятельности. В этом случае
для целей налогообложения прибыли расходы по переводу в
нежилой фонд включаются в первоначальную стоимость помещения как
расходы на доведение его до состояния, в котором оно пригодно для
использования (п.1
ст.257 НК РФ).

Аналогичный порядок отражения подобных расходов
применяется и в бухгалтерском учете (п.8 ПБУ 6/01 "Учет
основных средств"). Кроме того, приобретаемые помещения требуют
ремонта. Как в налоговом, так и в бухгалтерском учете расходы на
ремонт включаются в первоначальную стоимость объекта недвижимости в
качестве расходов по доведению его до состояния, в котором оно
пригодно для дальнейшего использования.

Напомним, что в
бухгалтерском учете приобретаемые квартиры следует учитывать в
составе основных средств.Пример 1ООО "Инвестор" приобрело
жилое помещение за 3 120 000 руб. Общество решило осуществить
перевод помещения в нежилой фонд и разместить в нем магазин. Ремонт
помещения обошелся обществу в 498 988 руб.

Расходы по переводу
помещения в нежилой фонд составили 176 322 руб. Для упрощения
примера НДС учитывать не будем.После перевода помещения
в нежилой фонд и ремонта объект недвижимого имущества введен в
эксплуатацию и используется как магазин.В
налоговом учете ООО "Инвестор" затраты на ремонт и перевод
помещения в нежилой фонд включает в первоначальную стоимость
объекта недвижимости как расходы по доведению основного средства до
состояния, в котором оно пригодно к использованию.

В
бухучете ООО "Инвестор" указанные операции отразит следующим
образом:ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ
60-
3 120 000 руб. - приобретено жилое помещение;ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ
51-
3 120 000 руб. - произведен расчет с продавцом жилого
помещения;ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 68,
71, 76...-
176 322 руб. - отражены расходы по переводу помещения в нежилой
фонд;

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

Как перевести в жилое помещение объект в многоквартирном доме

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Митрофанова Светлана

Вот какие для этого понадобятся документы.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.

Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.

Предлагаем ознакомиться  Правовые проблемы компенсации морального вреда

Условия для перевода

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Прежде чем перевести помещение из жилого в нежилое, необходимо учесть следующие нюансы (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

  • Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу, если же помещение более 100 кв. м., то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

    В статье 22 ЖК категорически запрещено пользоваться нежилыми помещениями, попасть в которые можно только через коридор, подъезд или смежное помещение. Иногда допускается перевод тех помещений, которые еще не имеют отдельного выхода, но потенциально могут быть им оснащены. Чаще всего к таким помещениям относятся квартиры с окном, выходящим на двор.

  • Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо.
  • В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе. По закону, запрещено иметь прописку в нежилых помещениях, поэтому, прежде чем переводить помещение, нужно оттуда выписаться. Подробная инструкция по выписки из квартиры описана в данной статье.
  • Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога, а также судебные приставы не собираются наложить на нее арест.

    Если кто-то имеет право потребовать помещение для возмещения долга, то изменить статус квартиры не получится, потому что контролирующие органы внимательно следят за тем, чтобы с недвижимостью нельзя было осуществлять никаких махинаций.

  • Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых.
  • Переводимое помещение не должно находиться в аварийных зданиях или домах, приготовленных под снос.

Все перечисленные условия в равной степени касаются как многоквартирных, так и одноэтажных домов. Помимо этого, при переводе жилого помещения в нежилой фонд могут возникнуть большие сложности в следующих ситуациях:

  • Помещение располагается в доме, признанном объектом культурно-исторического наследия;
  • Квартира не подключена к основным инженерным коммуникациям;
  • Здание, в котором находится квартира, пребывает в неудовлетворительном техническом состоянии и нуждается в проведении ремонта;
  • Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

Следует учитывать, что переводить квартиру в категорию нежилых в некоторых случаях вовсе не обязательно. В статье 17 Жилищного кодекса указаны основные условия:

  • Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
  • Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
  • Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.

Учет
расходов на реконструкцию объекта

Российский налоговый
курьер, N 9, 2006 год Д.В.Кислов,эксперт журнала "Российский налоговый курьер"Публикация подготовлена при участии специалистовУправления администрирования налога на прибыль, Управления
администрирования косвенных налогов и Юридического управления ФНС
России

Все чаще квартиры,
используемые для проживания граждан, переводятся в нежилой фонд. В
них размещаются офисы, магазины или склады. Некогда единичные,
сейчас подобные операции стали массовыми. Как отражается указанная
операция в налоговом и бухгалтерском учете? Как начисляется
амортизация по таким объектам?

Об этом вы узнаете из статьи.Перевод жилой квартиры в
нежилой фонд процесс длительный, сложный и дорогостоящий. Поэтому
многие руководители организаций и бухгалтеры задаются вопросом: так
ли необходим подобный перевод? Нельзя ли предполагаемый магазин,
офис или склад просто разместить в приобретенной квартире?

Ответ
однозначный: нельзя.Юридическим лицам жилое
помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование
на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо
может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Об этом гласит пункт 2
статьи 671 Гражданского кодекса.

В статье
288 ГК РФ разъясняется, что собственник осуществляет права
владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым
помещением в соответствии с его назначением - для проживания
граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не
допускается.Аналогичные нормы
содержатся и в статье
17 Жилищного кодекса.

Таким образом, размещение собственником в
принадлежащем ему жилом помещении предприятий или организаций
возможно только после перевода такого помещения в нежилое. Порядок
перевода помещений из жилых в нежилые установлен главой 3
Жилищного кодекса.Из сказанного следует,
что размещение, например, офиса организации в жилом помещении до
его перевода в нежилой фонд противоречит требованиям гражданского
законодательства.

Предлагаем ознакомиться  Решение о повороте судебного приказа

А сделка, не соответствующая требованиям закона
или иных правовых актов, ничтожна (ст.168
ГК РФ).Кроме того, использование
жилых домов и (или) жилых помещений не по назначению влечет
предупреждение или наложение административного штрафа от 10 до 15
МРОТ (1000-1500 руб.). Это установлено статьей
7.21 КоАП РФ.

Заметим, что, во-первых, суммы штрафных санкций
невелики, а во-вторых, указанная ответственность применяется лишь к
гражданам. Наложение штрафа за рассматриваемое правонарушение на
юридическое лицо либо на его должностных лиц действующей редакцией
КоАП РФ не предусмотрено.Что касается
налогообложения, здесь важно другое.

Налогоплательщики не
смогут уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы по аренде
жилых помещений в случае размещения в них производства или офиса и
т.п., пока помещения не будут переведены в нежилой фонд. Причина
очевидна: такие расходы не соответствуют требованиям статьи
252 НК РФ. Гражданское и жилищное законодательство не допускает
не только использования жилого помещения юридическим лицом в
предпринимательских целях, но и самой сдачи в аренду жилого
помещения для иных целей, кроме как для проживания. Поэтому расходы
организации по аренде жилого помещения, используемого в качестве
офиса, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

По тем же причинам
организация вправе учитывать в целях налогообложения расходы по
содержанию жилого помещения, используемого в качестве офиса, только
после перевода его в нежилой фонд в порядке, предусмотренном
жилищным законодательством Российской Федерации.

Как и куда подавать документы

Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.

Как зарегистрировать объект в новом статусе

Это стандартная процедура

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Предлагаем ознакомиться  Признание доходов и расходов при методе начисления

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых. Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.

Стоимость зависит от сложности

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Это стандартная процедура

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое. Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности. Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил. Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам. Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ. Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся. Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации. Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее.

Стоимость зависит от сложности

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Почему могут отказать в переводе

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Еще могут отказать по следующим причинам:

  1. Не хватает документов из обязательного списка.
  2. Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
  3. Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
  4. Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.

Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector