Адвокат НПЦ
Назад

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Опубликовано: 09.05.2020
Время на чтение: 19 мин
0
1

Что взять на приемку

Вы договорились с застройщиком о приемке и подготовили документы. (О подготовке документов мы писали в предыдущей статье.) Теперь собираем инструменты.

Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень
Для приемки понадобятся блокнот и ручка, дешевый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела, правило и уровень

Блокнот и ручка — чтобы проверять вентиляцию и записывать заметки по ходу приемки. На случай темноты берите фонарик.

Лампочкой проверите цоколи, а электробритвой — розетки.

Мел понадобится, чтобы обводить недочеты.

Попросите у знакомых лазерный дальномер, уровень и правило, чтобы измерить площадь комнат и кривизну стен. Если нет таких приборов, то подойдут рулетка и отвес из нитки и болтика.

Недочеты, которые найдете, запишите в блокнот.

Юридическая проверка квартиры при покупке – на что обратить внимание

При совершении сделок с имуществом требуется присутствие юриста. Только специалист укажет на важные нюансы операции. Но можно справиться с задачей самостоятельно.

Проверка юридической чистоты квартиры

Юридическая чистота – это термин, который появился недавно. Он используется для того, чтобы описать имущество, сделка с которой ни при каких условиях не будет аннулирована или отозвана. Фактически, так характеризуют максимально правильную схему заключения договоров.

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

проверить права продавца на недвижимость;

посмотреть, кто прописан в имуществе;

удостовериться, что супруг собственника и совладельцы согласны на сделку;

осуществить проверку на наличие обременений и ограничений.

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.

1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.

2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.

3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.

Как проверить надежность Застройщика, какие документы проверять?

4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

1.3. Квартира передается Участнику долевого строительства с частичной отделкой и выполнением следующих видов отделочных работ: отделка стен штукатуркой; покрытие полов — цементная стяжка; установка пластиковых окон и балконных дверей; остекление лоджии; установка металлической межквартирной (входной) двери.

Если у вас что-то в ДДУ есть, а по факту этого нет, запишите всё в дефектный акт.

Начинать знакомство, конечно, стоит с сайта компании Застройщика/Девелопера.

Посмотрите раздел «О компании»: как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на «РБК-Недвижимость» или «Индикаторы рынка недвижимости», а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты») – говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Кстати, в каждой Проектной декларации (к любому из проектов Застройщика) есть обязательный раздел, где указываются те строительные проекты, в которых Застройщик принимал участие за последние 3 года.

Если реализованные проекты существуют, нужно обратить внимание на город/регион, где они построены. Это говорит о том, что взаимодействие с администрацией этого города/региона у Девелопера уже налажено, и проблемы, связанные с разрешениями, согласованиями, техническими условиями, энергообеспечением и т.п. – менее вероятны.

Нелишним будет съездить и лично посмотреть на пару-тройку таких объектов (хотя бы в своем регионе). Даже беглый осмотр придомовой территории и фасадов построенных домов (с учетом года их постройки) дадут представление о качестве строительства. А если удастся поговорить с жильцами на предмет возможных дефектов (промерзание стен, протечки швов, плохой звукоизоляции и т.п.) – получите вполне объективную и полезную информацию.

Часто полезную (но субъективную) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков. В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир новостроек (клиентов конкретного Застройщика), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов. Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный), или его конкурентов (если отзыв отрицательный).

Подъезд

По закону застройщик не обязан сдавать вам двор, а вот подъезд относится к совместному имуществу жителей. У вас будет доля в этом имуществе, и вы вправе требовать, чтобы застройщик сдавал подъезд в готовом виде. Если чего-то нет или что-то сделано плохо, запишите это в чек-лист, потом перенесете в дефектный акт.

Несколько раз пооткрывайте входные двери и похлопайте ими. Хорошая дверь не кривая, без дырок, не скрипит, а ручки не болтаются и не ударяют в стену, когда дверь открыта.

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

В общем холле должны быть почтовые ящики. Стены красят или оштукатуривают.

Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену
Недочет: застройщик не установил стопор для двери в подъезде — ручка бьет в стену

Признаки финансовой устойчивости Застройщика

Важным фактором при оценке надежностиЗастройщика являются ключевые партнеры компании. Старая поговорка – «скажи мне кто твой друг, и я скажу, кто ты» – применяется здесь в буквальном смысле. Например, хорошо, если крупные банки кредитуют компанию, а генподрядчиками в ее проектах выступают известные строительные фирмы, члены СРО.

Крупный инвестор, участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера. В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока и надежна.

Где найти информацию об источниках финансирования проекта? В Проектной декларации, которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДДУ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.

Предлагаем ознакомиться  Как проверить действительность патента на работу иностранных граждан в 2020

При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка, т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика.

Участие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку надежности и финансовой устойчивостиЗастройщика, гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.

Хорошим признаком надежности являются профессиональные наградыЗастройщика (если они у него есть), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.

Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта, тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации, или от менеджеров компании.

На финансовые возможностиЗастройщика отчасти указывает его стратегия продаж. Те, кто начинает строить «на свои» деньги (в т.ч. привлеченные банковские кредиты), и объявляет старт продаж на конечных фазах строительства, когда дом почти готов, очевидно, имеют возможность финансирования стройки независимо от покупателей квартир (дольщиков). Это хорошо. Но где это узнать?

Источники финансирования каждого проекта указываются в Проектной декларации (см. ссылку выше). Можно еще с наивным видом задать этот вопрос самому Застройщику, попросив его подтвердить свои показания документами. Можно также оценить объем продаж в конкретном строительном проекте (а значит, и источники его финансирования), самостоятельно заказав Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.

Ценовая политика Застройщика должна быть адекватной. Существенное снижение им цен на продаваемые квартиры (относительно средних цен рынка), приводящее недальновидного Покупателя в радостную эйфорию, на самом деле может говорить об острой нехватке финансовых ресурсов у компании. При этом допускается, и считается нормальным, временное и умеренное снижение цен в рамках сезонных акций.

Серьезным фактором, говорящим о стабильности и финансовой устойчивости Застройщика, является – публичность компании. Т.е. если компания разместила свои акции в открытый доступ на российской или иностранной бирже, то это означает, что она прошла через жесткие требования андеррайтинга (процедуры оценки и размещения своих ценных бумаг), и обеспечила прозрачность (читай, доверие биржевых инвесторов) своего корпоративного управления и финансовых потоков.

Официальные данные о своем финансовом состоянии, как было сказано выше, каждый Застройщик обязан публиковать в своей Проектной декларации.

Так как «надежность Застройщика» – понятие мутное и нестабильное, то государство требует от них материального (финансового) обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Как это выглядит?

С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы были обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:

  1. Банковское поручительство;
  2. Полис страховой компании;
  3. Договор с Обществом взаимного страхования (ОВС).

Подробнее об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика см. по ссылке.

Опыт и надежность застройщика

А с 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков, которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), вместо страхования делать отчисления в единый компенсационный фонд долевого строительства. Деньги из этого фонда направляются на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее – по указанной ссылке).

Но самым надежным видом финансовой ответственности Застройщика, сохраняющим деньги дольщика, является особый способ расчета за квартиру – через эскроу-счета (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

С 01 июля 2019 года расчеты дольщиков с Застройщиками через счета эскроу стали обязательными для всех проектов, где первый Договор долевого участия (ДДУ) представлен на регистрацию после этой даты. Правда, для некоторых Застройщиков есть исключения, которые позволяют им еще некоторое время принимать деньги дольщиков по старым правилам (т.е. без эскроу-счетов). Подробнее об этом – см. по той же ссылке выше.

Таким образом, все остальные методы защиты вложений дольщиков, которые использовались ранее (поручительство, страховой полис, компенсационный фонд) – постепенно становятся неактуальными. Хотя они продолжают действовать до полного перехода на расчеты через эскроу-счета.  

Сам факт того, что теперь деньги дольщика надежно защищены механизмом эскроу, намекает на то, что оценка надежности самого Застройщика отходит на второй план.

Лифт

Застройщик обязан сдать работающий лифт вместе с домом. Если лифт есть, но не работает, застройщику не выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если в доме лифт есть, должен работать хотя бы один. Закон не уточняет, грузовой это должен быть лифт или пассажирский. У хорошего застройщика работают все лифты, но это уже как повезет. По закону достаточно одного лифта.

Если застройщик молодец, он сразу обшивает лифт изнутри фанерой или пластиком, хотя и не обязан. Так жители и рабочие не поцарапают стенки лифта, пока возят стройматериалы и мебель.

Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом
Лифт может быть обшит не только фанерой, но и премиальным лакшери-ВИП-поликарбонатом

Неформальные сведения о надежности Застройщика

При проверке (оценке) надежностиЗастройщика, есть смысл обратить внимание и на его темпы ведения строительства, в том числе в других его девелоперских проектах. Некоторые компании сознательно публикуют фото- и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою открытость и отлаженность своих бизнес-процессов.

Для справки – строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных Застройщиков.

Некоторые Застройщики ведут видео-трансляцию хода стройки в режиме онлайн с помощью веб-камер. Можно периодически понаблюдать в рабочее время за этим процессом. Если рабочие бегают, краны двигаются, значит, дом строят не «на бумаге».

Если Девелопер реализует свои проекты в соответствии с законом 214-ФЗ, это означает, что компания способна соответствовать жестким требованиям этого закона, и берет на себя повышенную ответственность перед дольщиком. Правда, это больше касается уже конкретных проектов компании (об этом на следующем шаге).

Возле стояков не должно быть луж и влажной стяжки. Запорные краны должны быть в одной плоскости с трубами, открываться с силой и не разбалтываться.

Электрощитовая и тепловой узел

После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество
После того, как снимете показания, включите автомат на электрощитке — в квартире появится электричество

Проверка документов Застройщика

Надежные партнеры Застройщика

Какие документы нужно проверить у Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

В соответствии с 214-ФЗ (статья 20) Застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу определенный перечень документов для ознакомления. А именно – документы о компании:

  1. учредительные документы (включая устав компании – последнюю редакцию);
  2. свидетельство о государственной регистрации;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговой;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  5. аудиторское заключение о его деятельности за последний год.

Причем, Застройщик обязан представить эти документы в подлинниках или в заверенных нотариусом копиях.

Это формальная информация, которая, как правило, каждым Застройщиком выдерживается в более-менее приличном виде, и рядовому Покупателю мало о чем говорит. Разве что, данные аудита могут дать представление о его финансовом положении. Можно попросить, чтобы сканы этих документов выслали нам на электронную почту для изучения (покажем их специалисту для анализа).

Предлагаем ознакомиться  Единственное жилье должника: могут ли приставы наложить арест

Та же формальная информация о Застройщике (включая данные об учредителях) присутствует в составе его Проектной декларации к конкретному проекту.

Надежное финансирование бизнеса Застройщика

  ♦ Пример информации о Застройщике в его Проектной декларации ♦

Другие документы – договоры на владение землей, проектная документация, заключение госэкспертизы, разрешение на строительство, и т.п. – относятся уже к конкретному проекту (см. следующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и их мы будем проверять далее.

Справочную информацию по деятельности компании-застройщика, включая данные о ее учредителях, собственниках и руководителях, о ее лицензиях и аффилированных структурах, а также сведения о ее регистрации в ФНС, ПФР и ФСС, можно посмотреть в системе Rusprofile – здесь. Но более точные и актуальные сведения о Застройщике есть в государственном Едином реестре застройщиков – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Полезно также взять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), например, на сайте налоговой – здесь. Причем, лучше заказывать эту выписку ближе к дате предполагаемого подписания договора с Застройщиком. Так мы сможем убедиться, что компания занимается законной деятельностью, а договор с нами подписывает действительно уполномоченное на это лицо (в выписке есть сведения о генеральном директоре компании).

Кто ставит подпись на договоре – важный элемент! Если в офисе Застройщика с нами подписывает договор какой-нибудь непонятный дядя по имени Нихт Соломонович Ферштейн, то мы рискуем оказаться в очень неприятном положении, когда обнаружится, что этот дядя не имел никаких полномочий для подписания договора от имени компании.

Если договор подписывает представитель компании по доверенности – смотрим кто, когда, и для каких именно действий выдал ему эту доверенность.

Подвал и чердак

Если у вас квартира на последнем этаже, договоритесь, чтобы вам показали технический этаж. Это полезно, чтобы удостовериться, что крыша не течет и что она вообще есть, а то и так бывает.

Если у вас квартира на первом этаже, перед приемкой договоритесь с застройщиком спуститься в подвал. Посмотрите, не текут ли трубы, всё ли сухо под ними, нет ли в подвале канализационного запаха. Если что-то не так, всё записывайте в дефектный акт.

Если обнаружили недочеты, запишите их. Так вам будет удобнее составить дефектный акт или претензию.

Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление
Недочет: промерзает сырой угол дома на техническом этаже, застройщик плохо сделал гидроизоляцию и утепление

Входная дверь

Надежный Застройщик строит быстро

Пооткрывайте и позакрывайте несколько раз входную дверь в квартиру. В идеале замки исправные, ручка не заедает, глазок не болтается, а дверь легко открывается и не проседает. Дверная коробка должна быть по размеру проема.

Оставьте дверь приоткрытой и понаблюдайте. Если дверь сама начинает закрываться или открываться, значит, ее криво установили относительно плоскости стены. Если такая проблема есть, дверь вместе с коробкой вынимают из проема и переустанавливают ровно.

Стяжка у порога должна быть ровной и не крошиться, а стыки стен и двери скреплены монтажной пеной.

Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом
Недочет: дверной проем построили больше коробки входной двери, застройщик заткнул дыру пеноплексом

Окна

Проверьте окна и двери на лоджии. Строители должны установить ручки и уплотнители. Ручки должны плотно и плавно ходить, не заедать. Уплотнители стоят на своих местах в пазах и не болтаются. Стекла без царапин и трещин. Створки окон свободно открываются и закрываются.

Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязью
Недочет: стекло поцарапано и заляпано грязью

Реестры проблемных Застройщиков и проблемных объектов

Даже при получении наследства или дарственной нужно проверять передаваемое имущество. В большинстве случаев требуется оформить выписку ЕГРП. Стоимость документа составляет в среднем 450 рублей (250 рублей –электронный аналог). За расширенную справку отдают 700 рублей.

Юридическая проверка квартиры при покупке - на что смотреть

1. Открыть сервис.

2. Заполнить форму.

3. Оплатить услугу.

Можно заказать выписку лично. Для этого требуется обратиться в Госреестр. Желательно, чтобы этим занимался собственник объекта.

Какие документы проверять у Застройщика

квитанцию об плате пошлины;

паспорт;

свидетельство о праве на имущество.

Подав запрос на выдачу выписки, гражданин получит на руки документ с данными об имуществе. Свидетельства о правах на недвижимость с 2017 года не выдаются.

Различные рейтинги Застройщиков, публикуемые на порталах недвижимости, дают представление не столько о надежности компании, сколько о ее количественных показателях (по которым эти рейтинги и составляются). Чаще всего, вверху рейтингов находятся компании с наибольшим объемом вводимых в строй квадратных метров жилья в год, или с наибольшим количеством проектов в реализации. Рейтинг также может составляться и по финансовым показателям, например, по объемам полученной прибыли за год.

Такие рейтинги больше говорят о масштабах и темпах роста компании-застройщика, но не о ее надежности и финансовой устойчивости.

Проверка финансовой устойчивости Застройщика

В 2018 году по требованию закона (ст. 23.1, ФЗ-214) Минстрой России озаботился созданием Единого реестра застройщиков, который содержит сведения обо всех компаниях, ведущих долевое строительство жилья в РФ (см. в разделе СЕРВИСЫ – ЗДЕСЬ).

По своей сути – это тоже НЕ рейтинг надежности, а единая государственная база данных, в которую каждая строительная компания обязана регулярно предоставлять информацию о себе и своих текущих строительных проектах. Информации там действительно много, и она актуальна и хорошо структурирована – от учредителей и бенефициаров компании, до проектной документации каждого ее проекта. Нам следует, как минимум, убедиться, что наш Застройщик там присутствует.

И все же один рейтинг надежностиЗастройщиков имеет смысл посмотреть. Это рейтинг от Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), который формируется на основе соблюдения компанией сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольщикам. Рейтинг этот создан на базе их собственного проекта – Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Найти его можно там же, в СЕВИСАХ, по ссылке выше.

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков/объектов, или «черные списки» (см. ниже).

Для большей уверенности в добросовестности, надежности и финансовой устойчивости Застройщика, мы можем еще проверить, не предъявлял ли ему кто-нибудь требования о банкротстве. Для этого достаточно зайти на сайт арбитражного суда, где ведется единая картотека дел (здесь). В поле «Участник дела» выбираем фильтр «Ответчик» и вводим название компании-застройщика, затем наверху жмем ссылку «Банкротные» (выводит спорные дела о несостоятельности/банкротстве организаций и граждан).

Конечно, покупать квартиру у потенциального банкрота не следует, лучше выбрать другого Застройщика. Но при этом следует учитывать, что обычных деловых споров, которые решаются в арбитраже может быть много, особенно у крупных компаний. Это нормальный рабочий процесс, и он не должен нас смущать.

Если же судебные споры привели к запуску процедуры банкротства компании, то об этом можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь. Это будет уже серьезным сигналом для отказа от покупки квартиры у этой компании.

При этом следует учитывать, что поиск в этих базах данных нужно вести не по названию бренда Девелопера, а по названию его дочерних компаний (юрлиц), которые формально являются застройщиками конкретных участков. Например, в 2018 году было шумное дело о банкротстве девелоперской компании Urban Group (это название бренда).

Что еще можно узнать о надежности Застройщика?

Но в списке обанкротившихся компаний Федерального реестра о банкротстве (см. ссылку на него выше) Urban Group отсутствует. Вместо него там представлены 5 его «дочек», на которых были оформлены права застройки нескольких земельных участков – ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал» и другие.

А как узнать, какие строительные компании (юрлица – номинальные застройщики) работают под крышей бренда?

  • Во-первых, компания-застройщик указана в Проектной декларации к каждому строительному проекту, и в договоре ДДУ (как сторона договора).
  • Во-вторых, эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков (см. ссылку на него выше).
Предлагаем ознакомиться  Продажа квартиры по переуступке права собственности

Можно, конечно, поиск такой информации и проверку Застройщика доверить специализированным юристам, т.к. не каждый человек способен отличить, например, особенности обычного корпоративного спора от процедуры подачи банкротных исков.

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – ЗДЕСЬ (сервис для Москвы и Московской области).

И в завершение, есть смысл пройтись по спискам проблемных Застройщиков и/или объектов, публикуемых на официальных порталах например:

  • Единый реестр проблемных объектов Минстроя России – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
  • Список проблемных Застройщиков Москвы – здесь (Москомстройинвест).
  • Список проблемных Застройщиков Московской области – здесь (ГУ ГосСтройНадзора Московской области).

В других регионах, возможно, ведутся собственные реестры местных проблемных Застройщиков.

Нам же необходимо убедиться, что выбранный нами Застройщик отсутствует в этих списках или его объекты не числятся в реестре проблемных.

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкойСомневаешься в покупке новостройки? Не уверен в надежности Застройщика?
Проверить Застройщика, проектную документацию и условия договора помогут профильные юристы - ЗДЕСЬ.

Итак, мы узнали всю интимную информацию о Застройщике, и решили-таки доверить ему свои деньги. Знакомый астролог, посмотрев на звезды, и оценив космическую энергию эскроу-счетов, уверил нас, что наши надежды сбудутся.

Теперь надо поинтересоваться деталями строительного проекта, в котором мы выбрали себе квартиру.

Об этом – на следующем шаге.

Потолок

Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Если у вас дом кирпичный или панельный, то перекрытия в таком доме состоят из плит. На потолке в квартире эти плиты образуют стыки. Между плитами не должно быть перепадов по высоте, поэтому стыки заделывают раствором. Если перепады есть, застройщик должен выровнять перепад на стыке.

Если планируете установить натяжной потолок, не заморачивайтесь. На безопасность и использование квартиры незаделанные перепады не повлияют, а под натяжным потолком их всё равно не будет видно.

Измерьте высоту потолков во всех помещениях. Если она меньше, чем в ДДУ, или меньше 2,5 метра — это существенный недочет и повод для денежной компенсации.

Стены

Самая сложная штука в приемке — проверить стены. Если у вас по договору долевого участия застройщик обязуется оштукатурить стены, то знайте, что видов штукатурки три: простая, улучшенная или высококачественная. К каждой штукатурке свои требования.

Свойство Простая Улучшенная Высококачественная
Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более 3 2 1
Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм 15 10 5
Глубина неровностей, мм, не более 5 3 2
Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более 3 2 1

Отклонение от вертикали, мм на 1 м, не более

Предельное отклонение от вертикали на всю высоту помещения, мм

Глубина неровностей, мм, не более

Отклонения от горизонтали на 1 м, мм, не более

Узнать, какую штукатурку использует застройщик, практически нереально. В отделе продаж вам могут наврать, а в ДДУ мало кто указывает, какая именно штукатурка будет. Обычно пишут так: «Отделка стен штукатуркой».

Попробуйте перед приемкой выяснить у застройщика, какую штукатурку он использует, чтобы знать, за какие неровности можно предъявить. Эту информацию хранят в рабочей документации, в разделе «Архитектурные решения». В этом разделе есть ведомость отделки помещений. Если ваш застройщик умница, он не пошлет вас и покажет информацию, хотя и не обязан.

Ваша задача на приемке — проверить, ровные ли стены. Для этого вам понадобится строительное прави́ло — это такая ровная планка, обычно алюминиевая, в длину от метра до трех.

Правило вертикально прикладывают ребром к стене и ведут вдоль. Если стену оштукатурили ровно, то вы не увидите зазоров между стеной и правилом. Бугорки и ямки в штукатурке считают недочетами, если они выходят за пределы в СНиПе

Еще стены должны быть вертикальными. Отклонения по вертикали проверяют уровнем, а если его нет, то хотя бы отвесом из нитки и гайки. Если такое отклонение не исправить, жить это не помешает, но высокий шкаф возле такой стены будет выглядеть плохо. Если заделывать отклонение своими силами, то учтите, что на стену уйдет много стройматериалов, чтобы выровнять отклонение даже в 1 см.

Если ваш застройщик использует для отделки улучшенную гипсовую штукатурку, стены получаются ровнее, недочетов меньше. Она дороже простой песчано-цементной, но лучше выравнивается.

Электрика

Проверьте, есть ли провода для подключения дверного звонка, розеток и выключателей. Звонок, розетки и выключатели, если они есть по ДДУ, не должны вываливаться из монтажных коробок, нагреваться и искрить.

Чтобы проверить, работает ли розетка, используйте отвертку-тестер или электроприбор, который работает от сети.

Совет

На форумах часто советуют брать с собой зарядку для телефона, чтобы проверять розетки. Я тоже так раньше считала, но поняла, что рисковать телефоном не стоит: если от перепада напряжения сгорит бритва за 3 тысячи, будет не так обидно, как если это будет телефон за 50.

Если застройщик установил цоколи под светильники, то повкручивайте лампочку — проверите, рабочие ли цоколи. Осторожно с лампочкой, когда будете выкручивать: она быстро накаляется. Если застройщик не установил розетки, цоколи, выключатели и из стены только торчат провода, сами не лезьте — пригласите электрика.

Допустим, вы включили автомат в щитке, но звонок, розетки и освещение не работают. Или в вашем ДДУ написано, что розетки и цоколи быть должны, а их нет. Это недочеты, запишите их в блокнот, потом составите дефектный акт.

Отопление

Радиаторы отопления должны быть надежно закреплены на стенах. Посмотрите, чтобы все болты на креплениях были затянуты. Проверьте уровнем, ровно ли повесили радиаторы. Если температуру на радиаторах можно регулировать, то застройщик заранее установит регуляторы или выдаст их при передаче ключей.

Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты
Радиатор должен висеть ровно, болты затянуты

Вентиляция

Финансовая ответственность Застройщика перед дольщиком

Откройте окна и двери и проверяйте вытяжку. Возьмите тонкий лист бумаги и приложите его к вентиляционному отверстию. Если прилипает, значит, всё хорошо. Если падает — с вытяжкой проблема.

На некоторых форумах советуют взять на приемку зажигалку или спички, чтобы проверять вентиляцию. Мы так делать не рекомендуем: если вдруг в вентиляционной шахте окажется газ, то открытое пламя спровоцирует взрыв. Маловероятно, но лучше перестраховаться.

Лист бумаги притянуло к решетке вентиляции — значит, вентиляция работает, воздух уходит

Площадь квартиры

Перед приемкой возьмите ДДУ и сделайте крупную копию плана квартиры. Посмотрите заранее, все ли помещения в квартире прямоугольные или есть неправильной формы. Если есть, попробуйте поделить это помещение на части так, чтобы в итоге у вас получились прямоугольники или прямоугольные треугольники — удобнее считать площадь.

Длину и ширину помещений измеряют вдоль стен на уровне пола. Не считают площадь дверных проемов и арок, если их ширина меньше двух метров, а ниш — если они ниже 1,8 метра. Если вы гуманитарий и математика навевает на вас тоску, позовите на приемку друга-технаря.

Пример

Виталя купил квартиру площадью 52 м² в строящемся доме за 8 млн рублей, подписал с застройщиком ДДУ. На приемке квартиры обнаружил, что площадь квартиры — 50,5 м². В ДДУ пункта о порядке компенсации недостающих метров не было, поэтому Виталя рассчитал сумму по закону. Он написал претензию застройщику и получил компенсацию за разницу в 1,5 м² — 230 тысяч рублей.

Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию
Заполненный дефектный акт заставит застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию

Дефектный акт — документ, который вы составляете после осмотра. Это согласованный вами и застройщиком список замечаний к качеству квартиры. Некоторые застройщики называют его ведомостью или листом осмотра квартиры. Если ваш застройщик позаботится о вас заранее, то подготовит бланк дефектного акта со своими реквизитами. Нет — выдаст лист бумаги, напишете реквизиты от руки: название застройщика, имя директора.

В акте вы перечисляете недочеты и ставите сегодняшнюю дату. Его обязательно подписывает представитель застройщика. Это означает, что он согласен с вашим списком недочетов.

Скорее всего, дефектный акт с вами будет подписывать сотрудник застройщика на основании доверенности. Попросите показать вам эту доверенность. В ней проверьте, что срок действия доверенности еще не истек, а в полномочиях указано что-то вроде «право подписывать дефектные акты или ведомости».

Когда составите акт, сделайте ксерокопию — пусть застройщик подпишет ее вам, а вы ему отдадите первый экземпляр со своей подписью. Когда застройщик устранит недочеты, он пригласит вас на повторную приемку. Возьмите акт с собой, чтобы сверить список исправлений.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector