Адвокат НПЦ
Назад

Как продать земельный участок с недостроенным домом

Опубликовано: 01.05.2020
Время на чтение: 13 мин
0
0

Как продать земельный участок, арендованный у государства?

Часто кризис не позволяет людям закончить начатое, например, достроить дом на участке. Что делать в таком случае? Многие решают продать землю вместе с незавершенным строением, однако, как это сделать, не всегда знают. Вопрос упирается, во-первых, в грамотную подачу или рекламу, а во-вторых, в законность оформления как самого дома, так и сделки купли-продажи.

Лучше всего разобраться с проблемами поможет грамотный юрист компании «Правосфера». Однако если у вас есть специальное образование или родственник, владеющий знаниями в области юриспруденции, то можно попытаться сделать это самостоятельно. Мы рассмотрим стандартную ситуацию, поэтому если у вас возникнут конкретные вопросы, звоните на телефон горячей линии или задавайте их в онлайн чате.

Конкретного запрета на такие действия в законе нет, то есть если вы являетесь полноправным хозяином участка, то вы можете выставлять его на продажу. В этом случае огромную роль играет правильная подача товара.

Пример. В рекламном издании были опубликованы два объявления от одного хозяина. В одном из них он предлагал купить участок с незавершенным домом, а в другом дом по цене участка.

Как оказалось, второе объявление привлекло больше потенциальных покупателей. Люди активно интересовались домом, на какой стадии, и как давно, было прервано строительство. Также клиенты интересовались остатками стройматериалов.

Что касается цены, то здесь нет общего рецепта. Специалисты советуют определить стоимость земли, исходя от местоположения участка, а затем прибавлять цену недостроя, которая напрямую зависит от стадии готовности: если заложен только фундамент, то, чаще всего он не учитывается, а при возведении здания под крышу, как правило, определяется суммарная стоимость работ и стройматериалов.

Как продать земельный участок с недостроенным домом

Законом установлено, что пока объект не прошел процедуру регистрации, юридически его не существует. Поэтому при продаже участка с недостроенным домом могут возникнуть проблемы, если у хозяина нет на него документов.

Очень многие граждане не знают, что законом разрешено регистрировать недостроенные здания, при этом выдается свидетельство о праве владения. Что касается степени готовности, то при правильном подходе к делу, можно узаконить даже фундамент.

Какие для этого нужны основания?

  • Владение земельным участком.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие утвержденного проекта.
  • Кадастровый паспорт и план участка земли.

Важно! Если разрешение на строительство не было получено, то зарегистрировать недостроенный дом не получится. Без этого документа можно узаконить только готовое домостроение.

Если вы решили самостоятельно справляться с поставленной задачей, то вам стоит знать оптимальный алгоритм действий.

  1. Оценка объекта. Это можно сделать самостоятельно, проанализировав предложения в рекламных изданиях, а можно воспользоваться услугами независимого эксперта, сейчас таких компаний очень много.
  2. Объявление о продаже. Опубликуйте объявление во всех возможных изданиях, как в печатных, так и в интернете. Распространите информацию о продаже ЗУ среди своих знакомых и друзей.
  3. Описание объекта. Как можно лучше преподнесите свой товар, недостатки не стоит указывать, а вот достоинства следует выставить на первый план.
  4. Демонстрация земельного участка. Поверьте, что ваш участок лучше всех, тогда вы сможете убедить в этом покупателя. Аргументом в пользу недостроенного дома может стать заявление о том, что новый хозяин сможет все сделать по своему вкусу.
  5. Заключение предварительного договора. Обязательно возьмите задаток и оговорите сроки, когда будет совершена сделка.
  6. Подписание договора. Досконально изучите документ до его подписания, если какие-то пункты вызывают у вас сомнения, не стесняйтесь, настаивайте на изменении или внесении дополнительных условий. Помните, документ должен быть составлен так, чтобы в будущем он не мог быть оспорен.
  7. Обязательно указывайте реальную стоимость продажи. Таким образом вы сможете застраховать себя на тот случай, если сделка будет разорвана.

Продать ЗУ с недостроем – задача не самая простая. От вас потребуется не только желание и поверхностное знание законов, но и умение пользоваться ими. Поэтому если вы не имеете практики, то лучше заручиться поддержкой юриста компании «Правосфера».

Он сможет продать ваше имущества, начав с оформления недостроенного дома, а может подключится на любом этапе, когда в этом появится необходимость.

Как продать земельный участок с недостроенным домом

Многолетний опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет нам гарантировать успешную продажу вашего ЗУ с недостроенным домом.

Участки с незавершённым строительством чаще всего продают по двум причинам:

  • Нехватка денег на завершение строительных работ.
  • Проблемы с получением решений на обустройство коммуникаций.

Арендованный участок продать нельзя, но можно использовать в соответствии с целевым назначением для строительства жилья. Если строительство уже начато, то такой объект считается недвижимостью и на него можно оформить права собственности, как на любой объект незавершённого строительства.

Хотя сам договор купли-продажи такого участка не требует заверения у нотариуса, но нужно перерегистрировать права собственности в Росреестре (внести новые данные в ЕГРН).

Тем не менее, помощь юриста в этом случае не помешает. Он может:

  • Согласовать условия договора.
  • Составить текст в соответствии с нормами права.
  • Подготовить документы для подачи в Росреестр.

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

Пример. В рекламном издании были опубликованы два объявления от одного хозяина. В одном из них он предлагал купить участок с незавершенным домом, а в другом дом по цене участка. Как оказалось, второе объявление привлекло больше потенциальных покупателей. Люди активно интересовались домом, на какой стадии, и как давно, было прервано строительство. Также клиенты интересовались остатками стройматериалов. В результате участок был быстро продан. Первое объявление практически не имело откликов.

Продать ЗУ с недостроем – задача не самая простая. От вас потребуется не только желание и поверхностное знание законов, но и умение пользоваться ими. Поэтому если вы не имеете практики, то лучше заручиться поддержкой юриста компании «Правосфера». Он сможет продать ваше имущества, начав с оформления недостроенного дома, а может подключится на любом этапе, когда в этом появится необходимость. Многолетний опыт работы и доскональное знание законов РФ позволяет нам гарантировать успешную продажу вашего ЗУ с недостроенным домом.

Иногда случается так, что по разным обстоятельствам владелец участка встает перед необходимостью выставить свой участок на продажу.

Если на этой территории присутствует какой-либо объект (дом), строительство которого в настоящий момент прекращено, это может значительно осложнить ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли продавать участок земли с недостроенным домом?

Недостроенный частный дом или дача – на первый взгляд выгодное приобретение, которое позволяет сэкономить и обустроить постройку полностью на свой вкус. Однако такой объект недвижимости – это «кот в мешке», который требует особой осторожности при покупке.

Необходимо учесть все плюсы и минусы такого приобретения, а при покупке лучше нанять специалиста, который оценит качество постройки. Это снизит риски, о которых рассказано ниже.

Купля-продажа недостроенного объекта выгодна не только покупателям, но и юридическим лицам. Это могут быть строительные компании, занимающиеся возведением коттеджных поселков.

Многие девелоперы сдают дома на этапе чистовой отделки, чтобы не тратить дополнительные средства на оплату услуг подрядчиков и дизайнера интерьеров.

Если говорить о покупателях, то главная выгода для них – тоже экономическая. Недостроенное здание можно закончить своими руками, благодаря чему в целом участок и дом обойдутся дешевле. Но это не единственное преимущество «недостроя». Он может интересовать не только покупателей с ограниченным бюджетом, но и следующим категориям:

  • покупателям, которые хотели бы самостоятельно создать внутреннюю планировку здания, но при этом не «заморачиваться» насчет фундамента;
  • частным строителям, способным самостоятельно подвести коммуникации и сделать чистовую отделку, но не умеющим возводить стены и / или кровлю.

Экономия при покупке недостроенного объекта – обычно около 20%.

Продавец далеко не всегда продает здание по причине нехватки средств для окончания строительства. Иногда в продажу выставляются объекты, которые просто невозможно достроить физически. Главный риск, в случае приобретения «недостроя» — это столкнуться именно с таким зданием.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на управляющую компанию ЗАВОДЧАНИН

При продаже не полностью построенного дома, владелец может столкнуться со строительными ошибками. Они приводят к полному демонтажу конструкций, что увеличивает затраты денег и времени.

Еще одна проблема незаконченных домов – бумажная волокита. Если продавец недобросовестный, он может возводить здание на участке, не пригодном для жилищного строительства. В данном случае, будет очень сложно согласовать постройку с администрацией, возможно, придется просто перепродавать участок.

Могут возникнуть и менее масштабные проблемы – например, этажность здания будет слишком большой. На территории России, под индивидуальное жилье, обычно допускается строить лишь трехэтажные жилые дома. Если этажей больше, придется их демонтировать.

Данных рисков можно избежать, если тщательно изучить документы, регламентирующие строительство частных домов, или нанять специалиста.

Здание достроено, коммуникации подведены, но внутренняя отделка стен и мебель отсутствует. На данном этапе, постройка уже может быть зарегистрирована и согласована со всеми инспекциями. Экономия в таком варианте небольшая, зато и риск минимальный.

Коттедж построен, но коммуникации не подведены.

Может потребоваться согласование с технадзором. После подведения сетей, придется оформлять документы и регистрировать объект. Не всем понравится бумажная волокита.

Данный тип подходит покупателям, которые хотят сделать свободную планировку: сделать несколько санузлов или раковин на кухне, более свободно расположить розетки, выключатели. Обычно проблем при покупке такого дома или дачи нет, нужно обращать внимание только на документы.

Это самый проблемный вариант. Стройматериалы еще не покрыты отделочным слоем, на них отрицательно воздействуют влага и мороз. Каркас, части стен могут разрушаться, где-то, возможно, есть техническая ошибка. Такой вариант лучше не покупать.

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

Экономия в этом случае максимальная, но и строить придется дольше всего. Однако и проблем меньше, чем с «коробкой»: достаточно проверить фундамент на качество и прочность, и оценить документы. Нет нужды рассматривать все стены и перекрытия, нанимать оценщика.

Чаще всего, на рынке, «незавершенку» на стадии «коробки» или фундаментов продают физические лица, дома под отделку – коммерческие организации и застройщики коттеджных поселков.

При анализе вариантов, нужно обратить внимание на несколько условий. Если они соблюдены, можно смело заключать договор. В противном случае, желательно отказаться от незавершенной постройки в пользу готового дома.

  1. Здание стоит дешевле окружающих на 20-30%. Если ценник дороже, это экономически невыгодно, дешевле – значит, продавец вероятно скрывает какой-то недочет;
  2. Присутствуют все документы: разрешение на жилищное строительство, согласование проекта здания с техническим надзором, пожарной инспекцией.

    Владелец обязательно должен предоставить документ, подтверждающий факт единоличного владения участком и недостроенным зданием;

  3. Бывший владелец может предоставить смету по строительным материалам и тратам на бригаду, работавшую над возведением коттеджа.

    Это лишний раз подтвердит, что цена не завышена или занижена;

  4. Строительные материалы не испортились из-за нахождения на открытом воздухе. Перекрытия должны быть целыми, кладка – прочной, металлические элементы – не ржавыми и т.

    д;

  5. Окончание строительства обойдется дешевле, чем те 20-30% экономии, которые можно получить при покупке готового объекта.

Если все условия соблюдены, нет причин опасаться обмана.

В некоторых случаях, у владельца может не оказаться документов от пожарной инспекции и архитектора – это простительно, однако новому собственнику придется самому их оформлять, в ходе чего могут вскрыться (ранее незамеченные) недочеты постройки.

Чтобы не столкнуться с мошенничеством или просто невыгодным предложением, рекомендуется самостоятельно оценить здание или воспользоваться услугами специалистов. Второй вариант более надежный, однако не подходит людям, которые приобретают «недострой» в целях экономии.

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

Для самостоятельной оценки, нужно, как минимум, обладать юридическими навыками и знаниями в области строительства. Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным. Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.

Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика. Скорее всего, понадобятся два специалиста:

  1. профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;
  2. оценщик в более традиционном смысле. Он просто рассчитает сумму, которую необходимо будет потратить на завершение строительства.

Расчет предстоящих трат на ремонт незавершенного дома можно произвести и самостоятельно. Принимать во внимание нужно не только затраты не следующие этапы строительства, но и средства, которые пойдут на компенсацию недостатков здания.

Практика показывает, что большая часть «недостроя» требует реновации: подкраски, шлифовки, обработки от грибка и плесени, замены деревянных элементов и пр.

Часть недостроенных домов продается по той причине, что первоначальный строитель допустил грубую ошибку в ходе возведения, и теперь не может закончить проект. Здания с грубыми строительными ошибками не будут приняты пожарной инспекцией и администрацией, из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию.

Такие постройки приходится демонтировать и перестраивать, чтобы пользоваться домом на законном основании. Приобретать коттеджи с техническими ошибками абсолютно не выгодно.

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

Указатель того, что дача или дом несут в себе кучу проблем (юридических или строительных) – это длительный срок продажи. Хорошие экземпляры «недостроя» продаются в течение 1-го — 2-ух лет. Остальные можно считать не ликвидными.

Лучше отказаться от приобретения дома, который слишком долго простоял в недостроенном состоянии, и подвергся за несколько лет природным негативным внешним факторам.

Под воздействием ветра, дождя и мороза «коробки» постепенно разрушаются: становится хлипким каркас, трескается соединительный слой кладки, стены покрываются плесенью. Ликвидация таких признаков деформаций и разрушения, отнимет у инвестора слишком много средств.

При покупке недостроенных домов, предыдущие владельцы указывают статус постройки, как «строительные материалы». Это связано с особенностями Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, объектами недвижимости считаются только зарегистрированные дома. А зарегистрировать такую постройку можно только после возведения «коробки» и крыши, и черновой отделки.

Поэтому покупателя не должно смущать, что здание обозначается, как строительные материалы – это способ (законный) обойти ограничение Гражданского кодекса.

Во избежание юридических проблем лучше пригласить юриста, который будет присутствовать при заключении сделки.

Купля-продажа недостроенного объекта выгодна не только покупателям, но и юридическим лицам. Это могут быть строительные компании, занимающиеся возведением коттеджных поселков. Многие девелоперы сдают дома на этапе чистовой отделки, чтобы не тратить дополнительные средства на оплату услуг подрядчиков и дизайнера интерьеров. В данном случае, сделка максимально чистая, приобретать дом можно без опасений, только проверив документы.

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

Вы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС). Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год).

Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.

Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  1. Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  2. Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%. Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).

Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.

На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч). В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.

Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС. Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.

Предлагаем ознакомиться  Какие документы нужны на межевание участка

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством. Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.

Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.

До 1 марта 2020 года действует «дачная амнистия», и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется. Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер.

Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом. Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует.

Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.

Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации. Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв. метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет.

Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать. Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.

У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам.

В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект. И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть).

Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством. Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.

Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности. Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно. А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.

Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом. Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.

Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет. Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв. метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%.

И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством. Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство.

Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.

Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.

Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.

Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.

Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки. Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.

Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.

Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.

Особенности оформления документов

По статье 130 ГК РФ земельные участки и незавершенные строения на них являются самостоятельными правовыми объектами. Если в договоре купли-продажи земельного участка не будет указан объект незавершенного строительства, это будет рассматриваться Законом как нарушение. В таких случаях сделка будет признана юридически ничтожной по статье 168 ГК РФ.

Следует подготовить документы как на саму землю, так и на строение, независимо от степени его завершенности. Требуется представить:

  • документы о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ, свидетельствующий о законности владения продавцом данной недвижимостью (заключенный ранее договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание, и т.п.;
  • технический паспорт (заказывается в БТИ);
  • разрешение на строительство (его выдает местная администрация);
  • утвержденный проект;
  • кадастровый паспорт;
  • план участка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

О том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, какие бумаги потребуется собрать при сделке на земельный участок с домом, независимо от степени его завершенности.

Можно ли продавать участок земли с недостроенным домом?

Незавершённые стройки порождают множество проблем для их владельцев. Такие объекты непросто регистрировать в качестве недвижимости. Ещё сложнее всё становится, если существуют какие-то нюансы в отношении собственности на землю под строением.

Согласно статье 130 ГК РФ, земельные участки, а также сопутствующие объекты, в том числе незавершенные, перемещение каковых не представляется возможным без нанесения им ущерба, рассматриваются как объекты недвижимости.

Можно ли вообще продать участок с недостроенным домом? Действующее законодательство РФ пока не предусматривает каких-либо конкретных запретов на сам факт совершения таких сделок. Поэтому владелец, не нарушая закона, всегда вправе выставить свою собственность на продажу. Непременное условие совершения сделки – регистрация недостроенного объекта.

Итак, сделка требует соблюдения следующих условий:

  1. добровольное согласие участвующих сторон;
  2. наличие справки (взятой в Росреестре) о том, что имущество не находится под арестом, не заложено, не обременено долгами и т.п.;
  3. подготовка подробно описанных ниже документов;
  4. заключение договора купли-продажи.

Можно ли продавать участок земли с недостроенным домом?

8 (800) 222-76-65(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • В отсутствии в договоре условий, запрещающих переуступку прав аренды на землю.
  • Проверить срок действия договора и внесение арендной платы.
  • Проверить целевое назначение участка.
  • Уточнить, нет ли запрета на дальнейший выкуп участка.
  • Получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на реализацию этого участка.
Предлагаем ознакомиться  Для чего нужно оформлять в собственность садовые постройки — Российская газета

Также нужно знать, что все договоры аренды, заключённые более, чем на год, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

  1. Соответствует ли земельный участок заявленному предназначению.
  2. Не является ли он результатом самозахвата.
  3. Не является ли возводимый на нем объект самостроем.
  4. Не находится ли участок под арестом, не заложен ли он и т.п.
  5. Не продается ли он повторно (недобросовестный продавец может предъявить Вам старые документы, уже фигурировавшие в сделках).
  6. Нет ли расхождений реального участка (площадь, границы) с данными, зафиксированными в документах.
  7. Не совершается ли сделка без согласия супруга (или органов опеки и попечительства).
  8. Является ли земля, показанная Вам, действительно той, на которую оформляются документы. В противном случае после завершения всех процедур Вы можете оказаться владельцем совершенно иного участка.

Как происходит сделка?

Уточнив все нюансы, стороны сделки должны составить и подписать договор купли-продажи. При желании (но необязательно) они могут заверить его у нотариуса. Обязательно произвести регистрацию прав собственности нового владельца в Росреестре.

Заключение договора

Заключая договор, нужно указать в нём всю важную информацию об участке:

  • Тип прав владения и правоустанавливающие документы.
  • Характеристики участка.
  • Его целевое назначение.
  • Условия заключения договора.
  • Цена участка.
  • Условия передачи (на основании передаточного акта).
  • Дата и подпись.

Важно учесть все нюансы конкретной земли и права его владельцев (совладельцев). От супруги нужно нотариально заверенное разрешение. Если один из собственников несовершеннолетний – разрешение нужно не только от его родителей, но и от органов опеки.

При подаче заявления в Росреестр нужно предоставить:

  • Паспорт.
  • Договор.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Размер пошлины равен 2000 рублей.

Подавать документы можно, как в Росреестр, так и в МФЦ.

Так как же купить и продать недостройку с земельным участком?

Необходимые для этого шаги:

  1. Оценка объекта продажи (самостоятельная или же с привлечением независимого эксперта.
  2. Описание объекта. Риэлторы советуют продавцу не упоминать в объявлениях слово «недострой», поскольку оно часто отпугивает покупателя. Разумнее просто упомянуть о «строениях», и впоследствии преподнести незавершенный объект как дополнительный плюс, а не отягощающую обузу.
  3. Объявление о продаже с кратким описанием публикуется в СМИ (печатных изданиях, интернете).
  4. При ознакомлении покупателя важным аргументом может послужить то, что уже имеющийся задел – существенный плюс сделки. Он позволит покупателю в дальнейшем довести дело до конца, приложив гораздо меньшие затраты, нежели начинать строительство с нуля.
  5. Может быть заключен предварительный договор. Вносится задаток, оговариваются окончательные сроки.
  6. Подписывается договор. В этом процессе желательно участие юриста.

Подводные камни

При совершении сделок, в которых фигурирует недостроенный объект, могут встречаться различные «подводные камни». Заранее их предусмотреть невозможно. Некоторые из них.

  • Недостроенный объект не должен являться предметом действующего строительного подряда. В этом случае он будет являться объектом права третьего лица, и сделка будет признана незаконной. При рассмотрении и оформлении документов необходимо заранее предусмотреть это обстоятельство и, при необходимости, обсудить его с юристами.
  • Объект не может быть предметом сделки, если на него не оформлено право собственности. В интересах покупателя проверить это обстоятельство по документам.
  • Объект не должен являться «самостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ, таковым признается строение, без разрешения возводимое на землях, не предназначенных для этой цели. Поэтому покупатель должен убедиться, что у собственника «незавершенки» в порядке вся проектно-разрешительная документация.
  • В договоре должны быть сформулированы идентификационные признаки объекта. Например, недостроенный объект, возводимый из сборных металлоконструкций, может быть не отнесен к недвижимости и не являться предметом сделки. Во избежание подобных коллизий продавцом должен быть представлен акт о техническом состоянии объекта.
  • Если объект находится в долевой собственности, это также необходимо указать в документах.

Заключение договора

  1. Точный адрес участка.
  2. Расположение участка, описание его, границы.
  3. Кадастровый номер.
  4. К какой категории разрешенного использования относится земля (сельскохозяйственная, жилая, предпринимательская, для отдыха и т.п.)
  5. В договоре должны быть указаны документы, подтверждающие право собственности.
  6. Должны быть указана стоимость сделки, форма оплаты, способ оплаты.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения заявления о регистрации прав собственности на объект незавершённого строительства – неделя для Росреестра и около 10 дней при подаче через МФЦ.

Налогообложение

Как и любая сделка купли-продажи, продажа объекта незавершённого строительства, считается получением дохода. А значит, продавец недвижимости должен будет заплатить 13% налог. Сумма налога будет рассчитана на основании оценочной стоимости строения и участка земли.

Для этого перед продажей нужно заказать услугу оценки в лицензированной компании.

Для иностранцев размер налога равен 30%. Порядок его исчисления тот же, что и для граждан РФ.

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя?

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

? количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

? наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector