Адвокат НПЦ
Назад

Как перевести апартаменты в статус квартиры

Опубликовано: 15.02.2020
Время на чтение: 8 мин
0
2

Просрочка от застройщика

Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.

Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.

Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Как перевести апартаменты в статус квартиры

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны. Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

  • требовать компенсацию морального вреда;

  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Условия перевода апарта​ментов в жилой фонд

Теория

Как перевести апартаменты в статус квартиры

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевести апартаменты в квартиру.  Основным условием для этого будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени).  Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Практика

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания.  Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно. Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Предлагаем ознакомиться  Сколько гладкостволов можно на оицензию

Положительные примеры перевода нежилых помещений в нежилые встречаются, что отражено в судебной практике.  Так, в одном из рассмотренных Конституционным Судом РФ дел (Определение КС РФ от 6 июня 2017 года № 1164-О) покупатель не только перевел нежилое помещение в квартиру, но и попытался получить налоговый вычет  (правда, безуспешно).

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить  статус квартиры.  Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей.  Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах.  Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена.  Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Как перевести апартаменты в статус квартиры

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода.  Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Поскольку с недавних пор апартаменты стали представлять собой довольно выгодный вариант покупки недвижимости, вопрос перевода помещения в жилой фонд обрел особую актуальность. Что вполне понятно, потому как коммунальные платежи за нежилые объекты коммерческого типа достаточно высоки.

Однако одновременно у будущих и настоящих владельцев возникли сомнения относительно того, а возможна ли вообще подобная процедура. На самом деле, перевод апартаментов в жилое помещение реален, однако только лишь при соблюдении определенных условий. Причем последних не так уж и мало.

В качестве основных требований можно выделить:

  • официально закрепленное право собственности;
  • отсутствие на помещении обременений любого типа (арест, залог и прочее);
  • соответствие нормам безопасности, санитарии, а также наличие удобств либо возможности для выполнения подобных требований.

Важно понимать, что перевести нежилой объект в жилой фонд допустимо только в том случае, если в помещении действительно возможно проживать на постоянной основе. В этом могут крыться определенные трудности, потому как нежилые объекты строятся с соблюдением иных параметров, нежели апартаменты.

При всем сказанном стоит уточнить, что по сей день четких правил процедуры так и не выработано. Хотя летом 2018 года был зарегистрирован законопроект, согласно которому апартаменты будут признаваться жилым помещением без каких-либо дополнительных манипуляций. Однако сейчас доподлинно не известно, будут ли внесены поправки в соответствующие статьи Жилищного Кодекса или же нет.

Плюсы, минусы, подводные камни

Сравнительно низкая цена. Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Кстати, с налогом на имущество вышли сложности. Застройщик указал назначение здания как «нежилое», а не «для временного проживания», как обещалось при продаже. Жители ЖК узнали об этом, только когда стали получать выписки о собственности. Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2% (для моих апартаментов — почти 56 тысяч ₽ в год). Сейчас этот вопрос решается.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться. Но наличие «прописки» для меня не принципиально. Я родился в Москве, и регистрация у меня уже есть.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Но при этом такие ЖК похожи на общежитие, в хорошем смысле. Вместе с покупкой жилья ты получаешь доступ в комьюнити. У нашего ЖК есть чат в Telegram. Кто-то может написать в пятницу вечером: «Давайте поиграем в покер» или «Идёмте жарить шашлыки», — и собираются все, кто хочет. Это здорово, особенно в сравнении со «вторичкой», где никто из соседей друг друга в лицо не знает.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции.По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Предлагаем ознакомиться  Выписка из домовой книги по квартире

Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.

Апартаменты выгодно сдавать в аренду. Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.

Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).

Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.

Рядом может не быть социальной инфраструктуры. По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.

Нельзя оформить постоянную регистрацию. Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».

Как перевести апартаменты в статус квартиры

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Квартира — жилой объект, где можно регистрироваться по месту жительства или пребывания. А апартаменты — это объект нежилой, и регистрация в нём по месту жительства невозможна. Само понятие апартаментов, к сожалению, законодательством до сих пор не отрегулировано и встречается только в гостиничном бизнесе. Так что остальное использование этого термина носит скорее маркетинговый характер.

Для владельцев жилых и нежилых помещений может быть установлена разная стоимость коммунальных услуг — и, как показывает практика, для апартаментов она бывает выше.

Требования строительных норм и правил для квартир и для апартаментов — также разные. Так что перед покупкой апартаментов советую скрупулёзно ознакомиться с документами, отражающими техническую сторону объекта строительства.

Различается ли договор по ипотеке для покупки апартаментов и квартир?

Как показывает практика, договоры ипотеки на апартаменты и на квартиры, которые заключаются с физическими лицами для личных или семейных нужд, практически идентичны. Такой договор представляет собой кредит для приобретения недвижимости под залог этой же недвижимости — и неважно, будет ли она жилой или нежилой. А вот условия по процентным ставкам этих кредитов могут незначительно отличаться.

Другое дело, если эта ипотека — для предпринимательских целей. Условия таких договоров намного жёстче, присутствует много санкций, и процентная ставка по таким кредитам может быть значительно выше.

Есть ли разница, кто подаёт претензию к застройщику — владелец апартаментов или квартиры?

Если дольщик хочет подать претензию к застройщику, то для него нет разницы, заключён ли договор на приобретение квартиры или апартаментов. Играть роль будут такие факторы:

1. Статус дольщика: физическое или юридическое лицо.

Именно от этого зависит размер неустойки, которую застройщик должен выплатить дольщику. Для физлица — это 0,006 ставки рефинансирования ЦБ, которая действовала на день обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Цель приобретения: для личных, семейных, домашних и иных нужд или для предпринимательской деятельности.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы в ней жить, вы можете рассчитывать на закон «О защите прав потребителей». Это значит, что можно:

  • не платить госпошлину при предъявлении иска в суд (при цене иска до 1 миллиона ₽);

  • выбирать подсудность: по месту своего жительства или по месту нахождения ответчика;

  • требовать компенсацию морального вреда;

  • предъявлять требования по взысканию штрафа в размере 50% от суммы, которую взыскал суд.

Каковы шансы получить компенсацию в случае просрочки?

Шансы получения неустойки за просрочку передачи объекта дольщику достаточно велики. Но только в том случае, если застройщик не находится на стадии банкротства.

Размер неустойки зависит от цены договора участия в долевом строительстве. Однако надо иметь в виду, что суды общей юрисдикции в 90% случаев снижают размер неустойки, в среднем — вдвое.

Мой опыт жизни в апартаментах

Условия перевода апарта​ментов в жилой фонд

Около года назад мы с девушкой искали съёмную квартиру и нашли небольшую студию в Отрадном на северо-востоке Москвы. Она сдавалась по весьма выгодной цене и отлично выглядела: качественный свежий ремонт, хорошая мебель и новая техника. При этом буквально через дорогу арендодатели предлагали ужасные «бабушкины» варианты с коврами и хламом на антресолях — и дороже.

Студия оказалась апартаментами, что нас совершенно не испугало. Мы договорились на арендную плату 27 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги — в общей сумме выходит около 33 тысяч ₽. Это средняя стоимость аренды подобных студий. Обычно всё зависит от ремонта и пожеланий собственника, ставка может варьироваться от 25 тысяч ₽ до 45 тысяч ₽ в месяц.

Наша студия двухуровневая: на первом уровне находится кухня и гостиная, на втором — зона для отдыха. Высота потолков — 3,2 метра, общая площадь студии — 18,2 квадратного метра. Кажется, что это очень мало, но мы не чувствуем особого дискомфорта.

Предлагаем ознакомиться  Квартира по завещанию когда можно продать

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Дом, в котором мы снимаем апартаменты, расположен очень удачно. Рядом целых три станции метро: «Владыкино», «Окружная» и МЦК «Окружная». В пешей доступности потрясающий ботанический сад, Останкино и ВДНХ. И для нас это важнее, чем квадратные метры.

Через год после жизни в апартаментах я понял, что для меня сейчас это идеальный вариант. И чтобы не переплачивать за аренду «в чужой карман», я решил купить собственную студию в соседнем доме.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

С периодичностью раз в несколько лет появляются проекты приравнять апартаменты к жилым помещениям.  Но пока успехом ни одна из этих попыток не увенчалась.  Так, в июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех.  В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п.  Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

  • предельным размерам (площади);
  • поэтажному расположению;
  • противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений.  Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения.

Новая попытка централизованно перевести апартаменты жилые помещения была предпринята в начале 2020 года, но дальше слухов дело пока не пошло.  Поэтому не стоит рассчитывать, что апартаменты приравняют к жилью — по крайней мере, пока.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение.  Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех.  Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам.   И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Как перевести апартаменты в статус квартиры

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Почему я купил апартаменты

Здание, в котором я живу, и другие дома по соседству — бывшие гостиницы. Сейчас их переделывают под апартаменты: полностью реставрируют, меняют коммуникации, лифтовые шахты, отопление, трубы, электрику. Такая перестройка называется редевелопментом. Её могут проводить в бывших гостиницах (как в случае с моим домом), общежитиях, офисных центрах и в других нежилых зданиях.

На мой взгляд, покупать апартаменты в таких домах выгоднее, чем в новостройках «на стадии котлована». Реконструкция занимает гораздо меньше времени, квартиру и дом можно увидеть заранее (вживую, а не на рендерах). Обычно редевелопмент производится в зданиях, которые расположены в черте города — значит, вокруг уже будет благоустроенный район, а не строительная грязь и пустыри.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector