Адвокат НПЦ
Назад

Покупка участка под ИЖС: на что обратить внимание?

Опубликовано: 04.05.2020
Время на чтение: 10 мин
0
0

Шаг 1 — убедиться, что покупаете участок у собственника

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

«Что нужно знать при покупке земельного участка?» – интересуются люди, которые собираются стать счастливыми обладателями подобного объекта недвижимости. В первую очередь, нужно удостовериться лично, что участок действительно существует, причем площадь его именно такая, какую назвал продавец. Нужно также, чтобы у продавца было разрешение на дачное строительство или на жилищное строительство, если вы покупаете просто землю, без дома. Могут быть ограничения на строительство, если участок попадает в такую зону, где оно запрещено (например, зона прохождения газопровода).

Перед покупкой земли нужно узнать, к какой категории она относится:

  1. Сельское хозяйство. Если это земли сельскохозяйственного значения, то нужно узнать у продавца, не нарушаются ли права органов местного самоуправления при совершении сделки с землей.
  2. Земля поселений. Здесь необходимо проверить, не нарушаете ли вы права бывшего мужа или жены продавца.

Преимущества приобретения земли в коттеджном поселке

«Что нужно знать при покупке земельного участка в СНТ?» – спрашивают будущие дачники. Есть два варианта совершения сделки:

  1. Прямой договор с собственником земельного участка.
  2. Приобретение земли по доверенности от продавца.

В любом случае, покупка участка в садовом некоммерческом товариществе осуществится гораздо быстрее, если вы заранее подготовите весь необходимый пакет документов, а также снимите ксерокопии. Со всех документов лучше снять по 3-4 копии, чтобы точно подать документы с первого раза. Копия всех страниц паспорта не нужна. Достаточно сделать ксерокс первого разворота и разворота с пропиской, причем копии должны быть размещены на одном листе А4.

Если вам надоел шумный город, и вы хотите жить поближе к природе, стоит подумать о строительстве коттеджа. Что нужно знать при покупке земельного участка в коттеджном поселке? Несмотря на то, что земля стоит совсем не дешево, если вы собираетесь строить коттедж, приобретайте 12-15 соток, потому что иначе почти все место займет дом и территории для отдыха в саду не останется.

Если в обычных садоводствах есть районы, где технически невозможно провести водоснабжение, или вода такого низкого качества, что придется тратить много денег на ее очистку, в коттеджном поселке такой ситуации быть не может. В поселке есть все возможности, чтобы обеспечить жителей качественными услугами.

Покупка участка под ИЖС: на что обратить внимание?

Ознакомившись с основными проблемами, которые возникают при покупке земельного участка, вам будет гораздо легче сделать свой выбор. Внимательно проверяйте все документы, тогда уже совсем скоро вы будете с комфортом отдыхать на свежем воздухе, а может быть, и переедете за город на постоянное место жительства.

Согласно Земельному кодексу России объектом купли-продажи земли могут быть только те участки, которые состоят на учете у государства.

Участок числится в двух реестрах:

  • Госкадастр недвижимости (есть уникальный номер и адрес);
  • Единый госреестр прав на недвижимое имущество.

Для избежания неприятных ситуаций лучше прибегнуть к услугам юриста или риэлтора. Они помогут сформировать пакет документов, составить договор, пройти саму процедуру сделки и сведут к минимуму возможные риски.

Если продавец риэлтор, нужно удостовериться в существовании названного им агентства, посмотреть лицензию. Если продавец действует через представителя, то желательно проверить, не была ли доверенность отозвана.

В доверенности должно быть четко написано, что именно доверяют продать, по какой цене, имеет ли представитель право подписывать договор.

Государственную землю сейчас практически не покупают. Но если покупатель найден, сначала за разрешением он отправляется в муниципальные или госорганы.

В зависимости от целей приобретения госучастков выделяют такие варианты покупки:

  • торги. Только на них можно приобрести государственный участок для индивидуального строительства. В местную администрацию подаются документы, в которых нужно указать желаемую площадь участка, его месторасположение, цель (аренда, собственность). Проще оформить аренду с выкупом по окончании строительства. В этом случае вы экономите средства, так как покупать будете не по рыночной, а по кадастровой стоимости;
  • вступление в объединения граждан-дачников. Администрация поставит вас на учет;
  • получение приусадебного участка для личного подсобного хозяйства. Вы должны подать в местные органы власти заявление. Там решат вопрос о предоставлении участка. В случае отказа заявителя уведомляют письменно, отказ можно обжаловать в суде.
Предлагаем ознакомиться  Какой срок годности хлеба и хлебобулочных изделий по ГОСТу

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Образец договора и особенности его оформления

(решение органов власти, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, мены, судебный акт).

2. Свидетельство о регистрации прав собственности. Выдается областным Управлением Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.

Покупка участка под ИЖС: на что обратить внимание?

В нем есть такие данные:

  • кто и когда выдал;
  • перечень документов, на основании которых выдавалось свидетельство;
  • кто собственник участка;
  • категория, к которой относится земля;
  • вид разрешенного использования;
  • площадь;
  • месторасположение;
  • номер по кадастру;
  • наличие ограничений (например, арест) или обременений (например, на по участку может проходить газопровод, коммуникации, водоснабжение, кабель; могут расти деревья и кусты, которые не подлежат вырубке). Имейте в виду, что при переходе прав собственности все ограничения на строительство и обременения сохраняются.

Если продавец стал владельцем земли до 1998 года, а свое право собственности не зарегистрировал, то регистрационная палата не сможет дать покупателю данные о зарегистрированных правах на этот участок, потому что этих данных просто-напросто нет в реестре. Тогда продавец должен подать в регистрирующий орган заявление о госрегистрации, после чего получить свидетельство. Эта процедура занимает обычно до 5 дней.

Обратите внимание, что документ о праве собственности должен быть оригиналом. Если вам показывают копию, лучше откажитесь от сделки. Копия могла быть получена, когда участок находился под арестом или когда свидетельство изъято (при разбирательствах в суде).

3. Кадастровый паспорт участка.В документе должны быть данные:

  • кадастровый номер;
  • местоположение;
  • площадь;
  • стоимость по кадастру;
  • категория земель;
  • вид использования;
  • данные о зарегистрированных правах на данный участок.

К паспорту нужно приложить план участка. В нем указаны площадь, категория земли, сведения о частях участка, план границ.

Узнайте у продавца, сколько земли было ему выделено документально, а сколько он продает сейчас. Бывают случаи (причем, нередко), когда люди самовольно «прирезают» дополнительную площадь.

Должен быть комплект разрешительных документов:

  • разрешение на строительство (заверенное главой райадминистрации);
  • проект планировки территории;
  • техусловия на инженерные коммуникации;
  • градостроительное заключение;
  • проектная документация (утвержденная и согласованная в архитектурных и надзорных органах).

Что нужно учесть при покупке земельного участка

Юристы советуют обратить внимание на пункт «Особые отметки» кадастрового паспорта. Если там сказано «Граница земельного участка не установлена», то желательно выполнить работу по межеванию этого участка, чтобы в будущем избежать споров по поводу границ с соседями смежных участков.

4. Паспорт правообладателя.
Если продавец – физическое лицо, то нужно убедиться в правильности таких документов:

  • согласие на сделку от супруга (заверенное у нотариуса);
  • если совладелец участка - несовершеннолетний либо недееспособное (ограниченно дееспособное) лицо, нужно предоставить документ, который разрешает право продажи участка. Такой документ выдают органы опеки и попечительства;
  • стоит попросить представить справки из районных психдиспансера и наркодиспансера о том, что продавец не состоит там на учете. Невменяемость продавца на момент совершения сделки может впоследствии быть причиной признания сделки недействительной.

Договор имеет стандартную форму. Сведения, которые должны указываться в договоре: стороны сделки, характеристики участка (местонахождение, площадь, номер по кадастру, категория земель, вид использования, стоимость).

В договоре должны содержаться указания, что данный участок принадлежит продавцу на праве собственности, а также что он не обременен правами третьих лиц.

Предлагаем ознакомиться  Что такое участки без подряда и с подрядом?

Передавать деньги за земельный участок может производиться по-разному: наличными или путем перечисления на счет продавца в банке и т.д.

Проследите, чтобы в договоре не присутствовали обтекаемые формулировки.

До подписания договора стороны могут договориться о задатке.

Договор купли-продажи нужно зарегистрировать. Он и вышеуказанные документы подаются в УФРС.

В орган госрегистрации подаются документы, о которых было сказано выше, а также:

  • заявление на госрегистрацию;
  • документ, который удостоверяет личности обеих сторон сделки (паспорта и копии);
  • квитанция об оплате госпошлины. Госпошлина фиксированная - 200 рублей.

После того, как участники купли-продажи подали документы в областное УФРС, они должны взять расписку о получении документов. В расписке указывается срок регистрации. Стандартная процедура - не более 30 дней. За это время документы проверяют специалисты.

  • качество земли (например, она может затапливаться паводками);
  • непредоставление информации о том, что участок находится под арестом;
  • отсутствие согласия на продажу со стороны супруга владельца участка.

Сложности

  • земля находится в долевой собственности;
  • относится к охраняемым природным территориям;
  • принадлежит владельцу на правах бессрочного пользования;
  • есть обременения земельного участка;
  • данный участок должен быть изъят для нужд государства.

encierro/Fotolia

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д.

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Самым серьезным плюсом является полная «прозрачность» сделки. Хозяин участка имеет на руках весь пакет документов, вы заказываете выписку из ЕГРН (даже без его ведома), сверяете все данные и отдаете ровно ту сумму, которую запрашивает собственник. Можно, конечно, довериться и компании, которая будет решать все эти вопросы, но сделка «от физлица к физлицу» предпочтительнее.

Предлагаем ознакомиться  Кто главный в муниципальной квартире

Также однозначным плюсом будет относительно небольшой пакет документов (по сравнению с тем, который вам придется собрать по разным инстанциям, если вдруг вы будете покупать землю у государства). Список бумаг мы приводим в отдельно выделенной для этого статье. Сюда же можно отнести отсутствие волокиты и необходимости участвовать в аукционных торгах.

Теперь про, пожалуй, единственный минус. Если земля переходила от собственника к собственнику только через договоры купли-продажи, в том числе – к последнему, и документ, который закрепляет эту передачу, у него на руках, то все в порядке. Если он наследовал землю, вас могут ждать проблемы. По идее, сделку не могут аннулировать – если другие наследники не объявились в положенный срок, и владелец вступил в права на участок, а затем продал его, все вопросы у прочих наследников будут к нему:

Покупка участка под ИЖС: на что обратить внимание?

encierro/Fotolia

Третий этап. Подача документов для госрегистрации договора

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Риски при покупке земельного участка

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Покупка участка — дело тонкое. Фото: Iriana Shiyan - Fotolia.com

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
  4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника,  а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.
, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector