Адвокат НПЦ
Назад

Реализация и судебная защита преимущественного права покупки

Опубликовано: 16.04.2020
Время на чтение: 3 мин
0
0

Общее содержание законодательной нормы

Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет правила, согласно которым при отчуждении доли постороннему лицу другие собственники вправе приобрести ее по продажной стоимости и на других равных условиях. В статье предусматривается исключение, если сделка заключается в процессе публичных торгов.

Преимущественное право покупки охватывает только сделки купли-продажи и мены доли.

Замечание 1

Другие сделки, например, внесение в уставной капитал, дарение, передача в качестве отступного, рента не дают другим собственникам возможность воспользоваться преимущественным правом.

В каком порядке реализуется преимущественное право?

Здесь можно выделить следующие основные этапы:

  1. Продавец доли обязан известить Вас как участника долевой собственности в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В таком уведомлении, кроме цены продажи, указывается местонахождение имущества и иные идентифицирующие имущество признаки. Очень часто подобные уведомления направляются продавцом при посредничестве нотариуса.
  2. У Вас есть один месяц (с даты получения уведомления) для принятия решения, хотите ли Вы купить долю по указанной в уведомлении цене. Но мы рекомендуем не откладывать принятие решения на последний день. Если цена и другие условия продажи Вас устраивают, нужно направить продавцу (или нотариусу) письменное уведомление о том, что Вы согласны купить долю на предложенных им условиях. Также нелишним будет направить одновременно с таким согласием Ваш проект договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе и потребовать от продавца в течение определенного срока с даты получения уведомления, например в течение трех дней, сообщить в письменной форме о дате и времени заключения договора, а также предоставить реквизиты для перечисления денежных средств. Далее следует процедура, аналогичная заключению договора купли-продажи недвижимого имущества в общем порядке.
  3. Если в течение месяца Вы в письменной форме сообщите продавцу об отказе от покупки доли, то продавец вправе продать свою долю любому лицу. Аналогичные правила действуют и в том случае, если Вы не приобретаете долю в течение месяца, например, просто не отвечаете на уведомление, направленное покупателем.
Предлагаем ознакомиться  Увольнение на испытательном сроке - имеет ли компания право

Мы описали, как должна проходить продажа доли в праве общей собственности в соответствии с нормами закона. Однако на деле не всегда это выглядит так просто.

Обязанности продавца и права участников долевой собственности

Продавец обязан прислать остальным участникам долевой собственности письменное уведомление о желании продать свою долю постороннему лицу. Извещение в обязательном порядке содержит цену и прочие условия отчуждения. Участники долевой собственности имеют право согласиться приобрести продаваемую долю или отказаться от ее покупки.

Продажа доли без уведомления других участников собственности, а также ее отчуждение на более выгодных условиях, включая сниженную цену, предоставление рассрочки платежа, является нарушением. При нарушении преимущественного права участник долевой собственности вправе подать заявление в суд. Исковые требования предъявляются в течение трех месяцев.

Замечание 2

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Что делать, если Ваше преимущественное право покупки нарушено?

Увы, в России нередки случаи, когда преимущественное право покупки нарушается. Такое нарушение может выражаться следующим образом:

  • продавец вообще не направляет Вам уведомление о намерении продать долю и продает ее третьему лицу;
  • продавец направляет Вам уведомление о намерении продать долю, но не дожидается истечения месячного срока и продает долю третьему лицу;
  • продавец направляет уведомление о намерении продать долю, в котором специально указывает завышенную цену, а потом после отказа от покупки со стороны долевого собственника, продает ее третьему лицу по более низкой цене.

Единственным способом защиты Ваших прав в таком случае является обращение в суд с иском о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя по договору. Как разъяснили Высший арбитражный суд и Верховный суд РФ в совместном Постановлении Пленума № 10/22, лицо, преимущественное право которого нарушено, не может воспользоваться иными способами правовой защиты, например, требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Исковое заявление должно быть подано в течение трех месяцев со дня, когда Вам стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. Пропуск данного срока является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Среди основных обстоятельств, которые устанавливаются в ходе судебного разбирательства по такого рода делам, можно выделить следующие:

  • направлял ли продавец уведомление о намерении продать долю лицам, имеющим преимущественное право покупки;
  • если такое уведомление направлялось, то было ли оно получено адресатом; дата его получения;
  • направляло ли лицо, имеющее преимущественное право покупки, продавцу согласие на приобретение доли на предложенных в уведомлении условиях;
  • если согласие направлялось, то был ли соблюден срок для реализации преимущественного права покупки (1 месяц).
Предлагаем ознакомиться  Как внести изменения или расторгнуть брачный договор

В ряде случаев, при возникновении у суда сомнений в платеже способности истца (когда суд не уверен в том, что истец, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору, сможет исполнить свои обязательства в части оплаты доли), суд может обязать истца внести на депозит суда денежные средства в размере, указанном в договоре купли-продажи доли. Данный вопрос решается судами в каждом случае индивидуально в зависимости от обстоятельств конкретного дела.

Решение суда о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в случае нарушения права преимущественной покупки является основанием для государственной регистрации права собственности истца на долю, на что прямо указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 10/22.

Следует также отметить, что в ряде случаев продавцами, с целью обойти право преимущественной покупки, заключаются договоры дарения доли, которые по сути являются притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи доли. Такая сделка является ничтожной в силу прямого указания на это в п. 2 ст. 170 ГК РФ.

В данном случае для защиты прав необходимо также обращаться в суд в иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, мотивируя свои требования тем, что договор дарения является притворной сделкой, а между сторонами в действительности заключен договор купли-продажи, соответственно, к отношениям сторон подлежат применению правила относящиеся именно к купле-продаже доли, а не к дарению.

Юридическая фирма «RVS» готова помочь Вам как в ходе реализации преимущественного права, так и в случае необходимости судебной защиты при его нарушении со стороны продавца. Наши специалисты помогут Вам оформить все необходимые документы в соответствии с нормами действующего законодательства РФ.

Сроки действия преимущественного права

Рассматриваемая статья диктует различные виды сроков, в течение которых действует преимущественное право. На приобретение доли остальным участникам собственности отводится один месяц, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом. При отчуждении движимого имущества преимущественное право необходимо реализовать в течение 10 дней.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела

В комментариях к ст. 250 ГК РФ говорится о том, что указанные сроки – пресекательные, то есть, сроки существования права. Их правовая природа такова, что они не подлежат изменению даже при наличии у собственника уважительных причин, по которым он не смог ознакомиться с извещением о продаже доли. Если же уведомление намеренно было составлено так, чтобы ввести участника собственности в заблуждение, можно говорить о нарушении продавцом своих обязанностей.

Уточнения к норме разъясняют понятие срока исковой давности. Традиционно при подаче исков им считается трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя. С другой стороны, этот же срок трактуется как пресекательный.

Замечание 3

Применение срока исковой давности начинает работать только после заявление о нем в ходе суда.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector