Адвокат НПЦ
Назад

Можно ли признать приватизацию квартиры недействительной

Опубликовано: 23.04.2020
Время на чтение: 15 мин
0
9

Оспорить приватизацию — квартиры, можно ли, как, спустя 20 лет, срок давности, отказ

Собственное жилье – мечта, пожалуй, каждого современного человека. С 1991 года каждый гражданин имеет право на его бесплатное получение один раз в жизни.

Однако, когда заветное свидетельство о владении недвижимостью уже на руках, могут возникнуть обстоятельства, при которых квартиру придется вернуть государству.

В каких ситуациях возможно оспаривание приватизации, кто может инициировать эту процедуру, на эти и другие вопросы вы найдете ответы в нашей статье.

В статье 166 ГК РФ определены условия признания сделки недействительной. Так как приватизацию по сути и является юридическим договором, то эти основания относятся и к ней. Недействительность может быть в двух случая:

  1. Ничтожность сделки. В этом случае соглашение о приватизации признается недействительным с момента заключения. Например, если сделка была заключена лицом, которое не имело на это права.
  2. Оспариваемость сделки. Такое решение принимают только органы правосудия, а правовые последствия договора признаются недействительными с момента внесения судебного решения. Оспоримой сделка признается, если были нарушены чьи-то права, например, доля в квартире не предоставлена одному из зарегистрированных лиц.

В случае признания сделки недействительной, суд может либо полностью аннулировать договор, то есть передать квартиру прежнему владельцу (муниципалитету) или же изменить условия соглашения – выделить долю тому, кто незаконно не участвовал в сделке. О процедуре приватизации квартиры вы можете прочитать здесь, а о более простой ее форме (через МФЦ) в этой статье.

В каких случаях

Законом четко определены случаи, когда есть основания для признания договора недействительным. Например, к ним относятся:

  • исключение из числа участников без достаточных на то оснований (лицо отбывало наказание в тюрьме, училось в другом городе и было временно снято с регистрации);
  • сведения, поданные при приватизации, не верны или намеренно искажены (адрес, размер квартиры, ошибка в написании фамилии и т.д.);
  • лицо уже ранее пользовалось правом приватизации;
  • подделка договора о приватизации (за это может наступить и уголовная ответственность);
  • нахождение одного из участников сделки в момент ее совершения в состоянии недееспособности (если она наступила после приватизации, то отменить договор не удастся);
  • к участникам сделки применялось физическое насилие или были угрозы его применения;
  • нарушение прав третьих лиц при заключении договора;

Если хотя бы одно из этих нарушений установлено, то можно смело направлять иск в суд. Сделать это могут:

  • сотрудники прокуратуры или иных надзорных органов;
  • опека или служба социальной защиты;
  • лица (или их законные представители), чьи права нарушены.

Пример. Селиверстов И.П. проживал в муниципальной квартире с матерью и сестрой. В 2007 году он был осужден за совершение преступления и отправлен для отбывания наказания в места лишения свободы. Из квартиры он был выписан по решению суда. В 2010 году мать Селиверстова скончалась, а его сестра решила приватизировать квартиру.

Она подала заявление на приватизацию только от своего имени, предоставив копию свидетельства о смерти матери и поквартирную карточку, в которой Селиверстов И.П. не значился. О своем решении обратить в собственность жилье, брата женщина не уведомила. С ней был заключен договор о приватизации, она получила свидетельство о владении недвижимости.

В 2016 году Селиверстов освободился из МЛС и приехал в квартиру, которую считал своей. Однако сестра его не впустила, вызванным сотрудникам полиции предъявила свидетельство о собственности.

Селиверстов был вынужден обратиться в суд с иском об оспаривании приватизации.

Его требования были удовлетворены полностью, так как временное отсутствие в жилище из-за отбывания наказания не является основанием для исключения из участников приватизации.

Для того, чтобы обратиться с иском о признании сделки по обращению недвижимости незаконной, у заявителя есть три года с момента заключения соглашения.

Однако если этот срок прошел, а вы только обнаружили нарушения, то можно обратиться в суд с заявлением о продлении или возобновлении срока исковой давности. Положительное решение по такому иску будет принято, если вы докажете, что в течение трех лет со дня заключения не имели либо фактической возможности обратиться в суд, либо не знали о незаконности сделки.

Как уже говорилось выше, единственный способ признать приватизацию квартиры недействительной (а равно и все ее правовые последствия) обратиться в суд. Давайте разберемся, как же правильно составить заявление, куда его направить, и как добиться положительного решения органа правосудия.

Порядок и процедура

Итак, необходимо соблюдать определенный порядок действий:

  1. Сбор всех необходимых документов, доказывающих, что сделка незаконна и подлежит отмене.
  2. Составление искового заявления. Это лучше всего доверить профессиональному юристу.
  3. Направление иска в районный суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика. Оно подается в канцелярию лично или посредством почтового отправления. В течении пяти рабочих дней судья рассматривает заявление и либо принимает его к производству, либо оставляет без рассмотрения.
  4. Участие в судебном разбирательстве. Это наиболее важная стадия всего процесса, поэтому представление ваших интересов именно в слушаниях лучше доверить специалисту.
  5. Получение решения судебного органа. Оно выдается в канцелярии суда каждому из главных участников процесса (истец, ответчик).
  6. Если решение вас не устроило, то его можно обжаловать в вышестоящей инстанции. Это право предоставлено обеим сторонам спора.
  7. После вступления вердикта в законную силу необходимо обратиться с ним в Росреестр, там будут внесены новые сведения в единый государственный реестр.

Исковое заявление

Исковое заявление о признании сделки по обращению муниципальной квартиры в личную собственность составляется по общим требованиям, закрепленным в ГПК РФ. Количество экземпляров должно соответствовать количеству истцов и ответчиков, участвующих в процессе, плюс один экземпляр должен быть выполнен для суда.

Можно ли признать приватизацию квартиры недействительной

Оформление государственной недвижимости в частную собственность, не всегда бывает желанным. Тогда граждане задаются вопросом, а можно ли оспорить приватизацию квартиры?

В юридической практике такая процедура проводится довольно часто, но выиграть дело можно только в том случае, если адвокат найдёт весомые основания для признания сделки недействительной.

Для этого может быть множество факторов: от неверно заполненных документов при подаче заявления, до уголовных махинаций.

Каждое конкретное дело необходимо рассматривать в индивидуальном порядке, ссылаясь на статьи закона.

Понятие

Приватизация — сделка по заключению договора о передачи прав собственности государственного жилья  или земельного участка в частное владение.

Процедура доступна только гражданам РФ, проживающих в муниципальной недвижимости на основании договора социального найма. После переоформления собственник становится полноправным владельцем жилплощади, которой имеет право распоряжаться в своих интересах.

К недостаткам приватизации относятся такие факторы:

  • необходимость оплачивать налог за недвижимость;
  • нужно вносить оплату за капремонт дома;
  • все услуги по ремонту и обслуживанию квартиры ложатся на плечи собственника.

К основным плюсам можно отнести то, что частную жилплощадь можно продавать, сдавать, регистрировать на ней других лиц, оформлять дарственную.

Можно ли признать приватизацию квартиры недействительной

Для подобных манипуляций не требуется согласие муниципалитета.

Основания

  • Основанием для оспаривания узаконенной приватизации может стать заявление любых лиц, зарегистрированных в квартире на основании договора социального найма.
  • Рассматривается также и исковое заявление от муниципалитета — бывшего владельца недвижимости.

Признать оформление недействительным можно по таким причинам:

  • договор подписывался лицом, не имеющим полномочий для совершения сделки;
  • гражданин воспользовался повторным правом приватизации, что исключено законом;
  • отсутствовало письменное согласие всех членов недвижимости;
  • в договоре не были прописаны несовершеннолетние дети, числящиеся в квартире;
  • сделка проводилась с участие недееспособного человека;
  • если написал отказ один из прописанных, но не указал в пользу кого;
  • участники процесса были введены в заблуждение или действовали по указанию других лиц.

Обязательному оспариванию подлежит приватизация, в которой применялись подложные документы или выявились несуществующие факты.

В этом случае, заявителю грозит ещё и уголовная ответственность.

Есть перечень недвижимого имущества, которое нельзя оформить в собственность, а если такое и случилось, то его прошлый владелец вправе подать заявление в суд на открытие спора.

Невозможно оформить земли, которые относятся к заповедным зонам или территориям, принадлежащим ВС РФ.

Обжалование

Если суд признал приватизацию незаконной, а гражданин посчитал это решение частично или полностью неверным, то он имеет полное право подать встречное заявление и обжаловать ситуацию.

Основное правило — успеть подать жалобу в течение 6 месяцев.

Предлагаем ознакомиться  Простой типовой договор аренды квартиры

Приватизация является двусторонним процессом. С одной стороны — это граждане, проживающие в квартире, с другой — это государство, которое передает свое имущество. Участие в оспаривание возможно принимать любой стороне.

Кто имеет право подать заявления в суд на открытие спора:

  • граждане, которые считают, что их интересы нарушены;
  • муниципалитет или государственные органы, посчитавшие сделку незаконной;
  • унитарные предприятия, юридические лица.

Когда ситуацию оспаривает госорган, действовать от него может любое лицо, имеющее для этого достаточно полномочий.

Процесс оспаривания приватизации может происходить как в судебном порядке, так и в обычном.

Второй вариант наименее проблематичный — для этого достаточно прийти в отдел приватизации, где была заключена сделка и, сообщить сотрудникам о своём желании в письменном виде.

Если госструктура признает договор незаконным, то сможет аннулировать его самостоятельно.

На практике, необходимые результаты таким путем достигаются редко — куда чаще опротестование происходит в судебном порядке.

Через суд

Для подачи искового заявления в суд, потребуется:

  • паспорт,
  • свидетельство о собственности (если такое уже имеется и иск подает собственник жилья);
  • исковое заявление;
  • иногда — показания свидетелей.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Незаконная приватизация квартиры: можно ли оспорить и как это сделать?

Незаконной является приватизация квартиры, прошедшая с нарушениями законодательства РФ, регламентирующего порядок совершения такого рода сделок, а также с доказуемым нарушением (ущемлением) интересов и прав на собственность других законных претендентов на оспариваемое жилье.

Распространенные случаи, когда приватизация является незаконной и может быть признана недействительной:

  • при проведении приватизации было не вписано в приватизационный договор лицо, являющееся гражданином РФ, зарегистрированным в данной квартире и ранее не принимавшем участия в приватизации, то есть имеющее законные основания и право быть вписанным в приватизационный договор (помимо случаев подписания добровольного отказа в пользу других лиц);
  • повторное использование права на приватизацию (только для совершеннолетних лиц и с некоторыми исключениями);
  • участие в заключении договора о приватизации квартиры лица, не имеющего на то никаких законных оснований или не наделенного полномочиями для заключения договора;
  • предоставление при оформлении договора приватизации квартиры поддельных ли недействительных (признанных позднее недействительными) документов;
  • невнесение в договор несовершеннолетнего, зарегистрированного в квартире на момент ее приватизации;
  • при установлении каких-либо фактов, например вследствие обнаружения архивных данных, смерти человека и т.д. (в этом случае возобновляется срок давности, о котором говорилось выше);
  • при установлении, что на момент приватизации кто-либо из участников был в недееспособном состоянии, либо введен в заблуждение или принудительно не взявший участие, не отдающий отчета в своих действиях и т.д.

При выявлении и предъявлении доказательств любого одного или нескольких вышеперечисленных фактов, договор о приватизации будет считаться недействительным, имущество (квартира) будет восстановлено в прежнее состояние, предшествующее оформлению договора.

Также могут быть в отдельном порядке (судебном) призваны к ответственности лица, виновные в незаконном завладении имуществом.

При выявлении таких обстоятельств и их доказательстве, срок давности приватизации возобновляется для оформления новых документов, подачи документов лицами, чьи права были ранее ущемлены и т.д.

Для того чтобы оспорить приватизацию квартиры, необходимо, очевидно, предъявить достаточные основания для признания ее недействительной.

В случае если с момента приватизации прошло более 3х лет, сначала необходимо восстановить срок исковой давности. Для этого также предъявляются документальные свидетельства, например, данные о пребывании на службе и невозможности отлучится, медицинские документы и др.

Можно ли оспорить приватизацию квартиры в 2020 году - как признать договор недействительным

В случае отсутствия документов, подтверждающих родство, либо других, необходимо обратиться оп месту жительства в органы РАГС для восстановления либо в архивные службы соответствующих инстанций.

Если вас интересует, как обезопасить в будущем себя, либо своих потомков от посягательств на жилплощадь путем оспаривания законности приватизации квартиры, подойдите ответственно к ее оформлению уже сейчас.

Так, необходимо иметь письменный отказ других лиц, имеющих законное право на приватизацию. Не полагайтесь на договоренность и родственные связи, поскольку известны случаи, когда после смерти родителей, братья/сестры или их супруги пытаются путем признания недействительной приватизации отсудить в свою пользу долю в квартире.

  • Лучшим вариантом в обоих случаях, как для законного оформления приватизации, так и для оспаривания ее и защиты своих интересов будет обращение за квалифицированной юридической поддержкой.
  • Специалист данного профиля, имеющий опыт в ведении подобных имущественных споров гарантированно сможет применить все положения законодательной базы для помощи вам и защиты ваших интересов.
  • Может быть оказано сопровождение в виде консультаций и контроля над подготовкой необходимого пакета документов для осуществления приватизации в полном соответствии с законодательством.
  • Либо квалифицированная помощь в составлении искового заявления и предъявлении полноценных доказательств недействительности (незаконности) проведенной ранее приватизации.

Напомним: основанием для занесения лица в договор о приватизации квартиры является гражданство РФ на момент совершения сделки, регистрация в данной квартире по договору соц. найма и неучастие ранее в приватизации других объектов.

Если в процессе приватизации квартиры были нарушены права третьей стороны, законного участника приватизации, такое оформление права собственности на жилье должно признаваться незаконным. Сделка может быть аннулирована после обращения гражданина в судебную инстанцию.

Можно ли оспорить приватизацию квартиры в 2020 году - как признать договор недействительным

Кто имеет право в России оспорить приватизацию, какие документы необходимо для этого представить и в какие сроки обратиться в суд, чтобы иск был удовлетворен, ответы на эти вопросы вы получите в нашем материале.

Что это такое?

Под недобросовестным выполнением имеется в виду нарушение хотя бы одного норматива, прописанного в законе. Например, не легитимной будет считаться приватизация, которая была выполнена с нарушением прав собственности или с участием граждан, не имеющих юридического права на выполнение данной процедуры в Российской Федерации.

Среди принципов выделим следующие:

  1. Гражданин имеет возможность обращаться за переоформлением прав один раз.
  2. Программа приватизации является доступной для всех граждан РФ.
  3. Носит безвозмездный характер передачи объекта.

Распространенными нарушениями в сфере приватизации в России являются:

  • Ущемление прав и законных интересов третьих лиц.
  • Ошибки в выполнении самой процедуры.
  • Нарушение законодательства.
  • Преступный умысел приватизации.
  • Мошенничество.

В законе «О приватизации квартиры», упоминаемом выше, указаны возможные мотивы для оспаривания.

  1. В суд обращаются граждане, которые ранее проживали в квартире, однако в приватизационном договоре не фигурировали.
  2. Оспаривание возможно, если кто-либо из совершеннолетних лиц воспользовался правом на приватизацию повторно, если несовершеннолетнего гражданина, прописанного в квартире, не внесли в договор приватизации (участие детей обязательно).
  3. Обратиться в суд есть возможность у физических лиц, которые столкнулись с подписанием договора гражданином, не имеющим полномочий, поддельными документами, признанием одного из участников сделки недееспособным, введением в заблуждение участников приватизации и, наконец, совершением юридического действия под давлением.

Оспорить приватизацию имеет возможность любой гражданин Российской Федерации, а также гражданин другой страны, чьи права в процессе незаконного действия были нарушены. Речь идет о совершеннолетних лицах, проживающих в помещении на условиях социального найма и несовершеннолетних лицах, постоянно живущих в квартире.

Гражданин, права которого были нарушены, имеет возможность обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной в течении трех лет, согласно статье 196 ГК РФ. Такой срок считается общегражданским и применяется для так называемых оспоримых сделок (признающихся недействительными не по факту самого заключения (ничтожные), а только по решению суда).

Если юридические несоответствия законодательству выяснились уже в процессе переоформления права собственности – можно воспользоваться правом на приостановку приватизации.

Приостанавливается процесс на любом этапе, но не позднее государственной регистрации права собственности.

Наконец, государственный регистратор вправе самостоятельно инициировать приостановку процесса, если у него возникли сомнения в законности сделки, подлинности документов и так далее.

Справка! До момента регистрации права собственности физических лиц на приватизированную квартиру в Росреестре гражданин вправе инициировать пересмотр условий сделки, после регистрации – свои права лицо может отстаивать только в судебном порядке, обратившись с иском о признании приватизации недействительной.

Оспорить приватизацию можно на основании любого нарушения, четко указанного в законодательстве. В частности, в законе №1541-1. Несколько примеров оснований, в рамках которых процедура могла бы быть признана недействительной (сделка считается ничтожной):

  • В процедуре приватизации участвовал умерший или безвестно пропавший человек. Несмотря на необходимость наличия подписей от всех сторон, это становится возможно за счет оформления доверенности на представителя, который и занимается всеми вопросами. Это может даже абсолютно законная доверенность, оформленная еще до пропажи/смерти человека. Тем не менее участвовать подобные лица в приватизации не могут. С другой стороны, если безвестно пропавший человек вдруг объявится, он вполне способен оспорить процедуру.
  • Во время приватизации специалисту были предоставлены неверные, поддельные или просроченные документы. Фактически, специалист обязан их проверять, однако не всегда это возможно, тем более, что ряд подделок определить «на глаз» не представляется возможным.
  • При приватизации один или несколько жильцов не были указаны в договоре. При этом, они не отказались от процедуры. Зачастую такой вариант возможен только при невнимательном отношении со стороны специалиста, так как если хотя бы один жилец отказывается от своей доли имущества, это должно подтверждаться нотариально заверенным документов.
  • Ситуация может быть и обратной указанной выше: в договоре указано лицо, которое не относится к жильцам квартиры. Например, это может быть человек, которые сожительствует с кем-то из пользователей помещения, но формально не имеет никаких прав тут находиться.
  • Также приватизация может быть оспорена, если выясниться, что один (или несколько) жильцов, которые участвуют в процедуре, ранее уже занимались приватизацией и уже потратили свое право.

Приватизация доступная только 1 раз в жизни. Это правило не распространяется только на несовершеннолетних. Они могут участвовать в процедуре дважды: один раз до совершеннолетия и один раз уже после него.

  • Приватизация может быть оспорена и в том случае, когда в договоре не фигурирует несовершеннолетний, прописанный в данном объекте недвижимости.
  • Принуждение к отказу от приватизации одного из жильцов также может стать причиной оспаривания процедуры. Сюда же относится обман или введение в заблуждение.
Предлагаем ознакомиться  Кто должен составлять график работы сотрудников на предприятии

Преимущества и недостатки

С 2020 года многие стали возвращать жилье в государственную собственность. У многих причиной послужило дорогое содержание жилья, выполнение капитального ремонта. Многие используют возврат для получения жилья по соцпрограммам. При чрезвычайной ситуации, например, пожар, затопление, оплачивать ущерб будет государство.

Есть у этой процедуры и минусы. Когда жильцы не являются собственниками, у них нет возможности продать, подарить, завещать имущество. При деприватизации повторно оформить помещение в свое владение не получится. Государственную собственность нельзя оставлять в качестве залога, например, для получения кредита. Сдавать в аренду социальную квартиру сложнее.

Признание приватизации недействительной

Порядок участия в приватизации регламентирован нормами Закона № 1541-1 и подразумевает безвозмездное переоформление прав на жилое помещение в пользу нанимателей. Приватизация рассматривается как особая форма сделки и характеризуется следующими особенностями:

  • передача жилья в собственность осуществляется на безвозмездной основе, т.е. наниматели не должны выплачивать стоимость передаваемого объекта;
  • в приватизационной сделке имеют право участвовать все наниматели жилого помещения, в том числе временно отсутствующие граждане, если они не утратили право пользования квартирой;
  • участие в программе приватизации является добровольным и однократным, повторное переоформление прав на жилье разрешается только для несовершеннолетних граждан.

Поскольку приватизация является безвозмездной сделкой, на нее распространяются условия об оспаривании и признании недействительной, зафиксированные в Гражданском кодексе РФ.

Общим правилом, позволяющим заинтересованным лицам и уполномоченным органам рассчитывать на оспаривание приватизационной сделки и признания ее недействительной, является нарушение законодательства. Гражданский кодекс РФ содержит перечень конкретных оснований, по которым допускается признание сделок недействительным, каждое из них связано с нарушением закона.

Оспаривание любых гражданско-правовых сделок по причине нарушения закона будет осуществляться по различным правилам, в зависимости следующих признаков недействительности:

  • оспоримость – для признания недействительности в суд должно быть предъявлено требование заинтересованного лица, чьи права нарушены;
  • ничтожность – сделка признается недействительной с момента ее совершения, вне зависимости от обращения в суд (однако для наступления последствий недействительности все равно потребуется судебный акт).

Указанные базовые принципы зафиксированы в статье 166 ГК РФ и будут применяться для оспаривания итогов приватизации.

Из всего перечня оснований, регламентированных ст. ст. 166-179 ГК РФ, для признания недействительности приватизационной сделки практическое значение будут иметь следующие обстоятельства:

  • если при участии в программе приватизации нарушены права нанимателей, в том числе из состава участников незаконно исключены несовершеннолетние дети;
  • если субъект, оформлявший право собственности на жилое помещение, не обладал надлежащими полномочиями, в том числе был недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • если приватизационная сделка была совершена под влиянием заблуждения, вследствие тяжелого материального положения, или помимо своей воли (под угрозой насилия и т.д.).

В каждом из указанных случаев заинтересованному лицу придется доказывать основания для обращения в суд о признании недействительности сделки.

Поскольку Закон РФ № 1541-1 содержит точные и однозначные требования о составе лиц, имеющих право на участие в программе приватизации, любое нарушение этих правил будет являться основанием для обращения в судебные органы. Типичными примерами таких нарушений являются:

  • исключение из состава собственников несовершеннолетних граждан, имеющих право пользования квартирой и постоянно в ней зарегистрированных;
  • незаконное лишение права на приватизацию граждан, не проживающих в квартире, но сохраняющих право постоянного пользования (например, к таким лицам относятся субъекты, отбывающие наказание в виде лишения свободы);
  • неправомерное участие в приватизации граждан, ранее использовавших данное право.

Обратите внимание! В качестве заинтересованного лица, имеющего право на обращение в суд, могут выступать не только граждане, но и уполномоченные государственные органы. Например, при защите интересов несовершеннолетних граждан правом на оспаривание сделки обладают органы опеки и попечительства, а также прокурор.

Исключение из состава будущих собственников несовершеннолетних детей допускается только с согласия органов опеки. На практике, такое согласие можно получить только при распоряжении жильем, оформление приватизационного договора без участия детей-нанимателей не допускается.

Если граждане временно отсутствуют в жилом помещении, но не потеряли право на постоянное пользование жильем, учет их мнения в процессе приватизационной сделки является обязательным. В этом случае возможны следующие варианты развития событий:

  • отсутствующий гражданин имеет право оформить право собственности даже без личного участия путем выдачи нотариальной доверенности;
  • путем согласия на приватизацию иных жильцов квартиры без оформления на него права собственности (такой отказ от участия в приватизации также должен удостоверяться нотариусом).

как расприватизировать квартиру

Если отсутствующий гражданин не оформил доверенность или отказ от участия в приватизационной сделке, передача права собственности на иных жильцов будет являться незаконным. В этом случае для признания сделки недействительной нужно обратиться в суд.

Еще одним основанием для оспаривания будут являться случаи повторного участия в приватизации лицами, ранее использовавшими это право. Правом на обращение в суд для признания недействительности сделки будут обладать уполномоченные государственные или муниципальные органы (например, муниципальные учреждения по управлению имуществом).

Оформление документов на приватизацию ненадлежащим лицом также является прямым нарушением закона. К числу таких случаев относятся:

  • подпись документов несовершеннолетними гражданами без согласия законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов вообще не допускается);
  • оформление приватизационных документов представителем, не имеющим надлежащую доверенность (например, с истекшим сроком действия, не удостоверенной нотариусом и т.д.);
  • участие в приватизации и подписание документов недееспособных или ограниченно дееспособных субъектов (в их состав входят и несовершеннолетние дети).

Выявление указанных фактов может происходить как в результате проверок уполномоченных государственных и муниципальных органов, так и гражданами, чьи права были нарушены в результате сделки.

Типичным примером такого нарушения являются случаи оформления приватизации субъектами, имеющими психические расстройства и иные аналогичные заболевания, не позволяющими осознать суть происходящей сделки. За таких лиц все юридически значимые действия могут выполнять только законные представители (например, опекуны).

Признание сделок недействительными по таким основаниям осуществляется в судебном порядке по иску заинтересованного лица или уполномоченного органа.

Согласно нормам Закона № 1541-1, решение об участии в программе приватизации должно быть свободным и добровольным, любое понуждение к совершению сделки, а также влияние на волеизъявление жильцов, является недопустимым. Если наниматели принимают решение под влиянием третьих лиц, в том числе при выражении угрозы или насилия, виновные граждане будут привлечены к ответственности, а сделка признана недействительной.

Аналогичным образом будет оспорена приватизационная сделка, совершенная под влиянием заблуждения или обмана, в том числе со стороны остальных жильцов квартиры. Оспаривание по данным основаниям осуществляется в судебных органах по иску уполномоченных органов или субъекта, чьи права были нарушены.

Статьей 181 ГК РФ регламентированы сроки для обращения в суд с требованием о недействительности сделок. Поскольку приватизация жилых помещений с нарушением требований закона признается ничтожной сделкой, судом будет применяться трехлетний срок исковой давности.

Его начало связано с моментом, когда субъект узнал о нарушении своих прав или должен был это узнать. Также применяется правило о начале указанного срока с момента исполнения сделки – это будет иметь существенное значение при подаче иска уполномоченными государственными или муниципальными органами в интересах граждан.

Допускается признание недействительности только части приватизационной сделки, а последствиями оспаривания может быть:

  • расторжение приватизационного договора и передача жилья обратно в муниципальную собственность;
  • оформление прав по решению суда на дополнительный круг лиц, либо исключение граждан из числа правообладателей.
Предлагаем ознакомиться  Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

Если  применено правило о реституции, т.е. возврате сторон в первоначальное состояние, граждане могут не утрачивать право на участие в программе приватизации. Такое положение должно быть предусмотрено в акте суда, рассматривающего иск о недействительности приватизационной сделки.

Существуют следующие обстоятельства, при которых заинтересованное лицо может заявить исковое требование в суд в части признания ранее совершенной сделки недействительной и подлежащей аннулированию:

  • Лицо имело правомочие пользования жилым помещением, однако не было включено в договор.

Помимо нанимателя, правом пользования обладают совместно проживающие с ним дети, родители, супруг и иные члены семьи (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). Признать сделку недействительной нельзя, если лицо самостоятельно отказалось от участия в приватизации путем предоставления соответствующего письменного отказа.

  • Совершеннолетний гражданин, включенный в договор, ранее уже воспользовался своим правом на однократную безвозмездную приватизацию.
  • При заключении договора с муниципалитетом были представлены заведомо подложные документы.

Перечень документов, предоставляемых для оформления жилья в собственность, представлен в п. 7 Решения Роскоммунхоза от 18 ноября 1993 года № 4 “Об утверждении…” (далее – Решение).

  • Нарушение требований последнего абзаца п. 3 Решения.

На основании данного пункта, невключение несовершеннолетних в договор без соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства является незаконным.

  1. Законные права и интересы какого-либо лица были нарушены вследствие введения его в заблуждение.
  2. В сделке участвовало недееспособное лицо.
  3. Договор заключало лицо, не имеющее прав на передачу соответствующих помещений в собственность.

В силу п. 5 Решения, передача жилья в собственность осуществляется:

  • представительными или исполнительными органами власти;
  • юридическими лицами, за которыми жилфонд закреплен на праве полного хозяйственного ведения;
  • учреждения, в оперативное управление которых передан жилфонд.
  1. Лицо, действующее со стороны нанимателя или членов его семьи, превысило свои полномочия, предоставленные ему на основании доверенности.
  2. Приватизировано было помещение, которое не подлежит передаче в собственность.

Может ли приватизация быть аннулированной

На основании ст. 7 Закона, приватизация оформляется путем заключения договора передачи, одной стороной которого признается муниципалитет, а другой стороной – наниматель жилья. При этом для заключения такого договора требуется согласие от всех лиц, достигших 14 лет и имеющих право на участие в процедуре (ст. 2 Закона).

Соответственно, как и любая другая сделка, данная может являться оспоримой или ничтожной (ст. 166 ГК РФ) – с применением всех последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ).

Суть проблемы

Возможность приватизировать квартиру выглядит, как правило, привлекательно. Прожив в ней на основе договора социального найма, после завершения процесса приватизации можно ощутить себя собственником, хозяином этой недвижимости. При этом можно обращаться с квартирой в более широких пределах, чем это было раньше.

Её можно:

  • сдать в аренду;
  • передать детям по наследству;
  • просто продать.

Но увеличение возможностей одновременно увеличивает и риски, связанные с этим.

Почему это происходит и как можно противодействовать подобным злоупотреблениям?

Чем выгодна расприватизация властям?

Процедура возвращает жилье в жилой фонд. Но ее выполнить не получится после передачи в наследство или покупки. После расприватизации нужно жить в квартире по условиям социального найма. Инициировать ее могут местные власти, если жилье используется не по назначению.

После этой процедуры на собственника ложится много затрат. Квартиру необходимо страховать, а эта услуга платная. А ведь без ее восстановить жилье после каких-либо факторов будет еще сложнее. За капитальный ремонт и налоги тоже нужно вносить большие суммы. Благодаря расприватизации решаются многие вопросы. Поэтому перед выполнением этой процедуры нужно тщательно взвесить плюсы и минусы, чтобы в дальнейшем об этом не пожалеть.

Можно ли и как оспорить приватизацию квартиры: судебная практика — срок исковой давности, порядок, документы

Сделка приватизации отменяется, если есть неоспоримые доказательства того, что она была совершена с нарушениями.

Вероятность удовлетворения исковых требований будет выше, когда с иском обращается муниципальное образование – при установлении, что участники заключили договор по поддельным справкам и другим документам. Споры должны решаться при поддержке компетентных специалистов.

Значительную часть реальных судебных дел занимают разбирательства по искам граждан, которые на момент приватизации были несовершеннолетними.

Сделку просят аннулировать, когда:

  • несовершеннолетний подписал отказ от приватизации по наставлению родителей, не понимая, что отказывается от собственности – ссылаются на заблуждение;
  • ребенка просто не включили в приватизацию, он был прописан в квартире, но не проходил нанимателем из договора социального найма – ссылка на нарушение закона по ч. 2 ст. 168 ГК РФ.

Бытует мнение, что срок давности для несовершеннолетних исчисляется с момента достижения ими 18 лет. Это грубая ошибка – налицо путаница с законодательством об алиментах.

Исковой срок для несовершеннолетних исчисляется с момента, когда ребенок узнал или должен был узнать о приватизации. Яркий пример – 16-летний подросток, который подписал отказ. Суд признает, что такой подросток мог ясно и подробно осознавать последствия своего отказа, а значит и исковая давность для него началась с даты завершения приватизации квартиры (например, Определение Пензенского областного суда от 9 октября 2012 г., дело № 33-2397).

Если гражданин узнал о том, что его права были нарушены в детском возрасте, исковой период для защиты нужно привязывать именно к моменту получения информации, а не к дате совершеннолетия. Такой позиции придерживается и Верховный суд РФ (см., например, Обзор судебной практики ВС РФ за третий квартал 2008 года от 5 декабря 2008 года).

Например, если ребенок отказ не писал, он мог узнать о приватизации спустя много лет, получив данную жилплощадь по наследству от умершего родителя. Срок течения исковой давности начнется с момента выдачи наследственного свидетельства (но не более 10 лет с момента приватизации) – о чем упомянул ВС в Обзоре, представленном выше.

Проблема такого подхода серьезная. Дети, даже старшие подростки, затрудняются адекватно оценить, что нарушаются их права. Родители могут злоупотреблять таким положением, исключая детей из числа участников приватизации квартиры. Несмотря на это, судебная практика идет по обозначенному выше пути.

Нюансы передачи квартиры

Все юридические процедуры имеют множество тонкостей, которые следует учитывать. Как расприватизировать комнату в коммунальной квартире? В законодательстве предусмотрено долевое владение жильем. Тогда нужно получить разрешение от собственника каждой части, иначе будет отказ в заявке.

Предлагаем ознакомиться Может ли один из собственников подарить свою долю квартиры другому не ставя в известность третьего

В остальном процедура не отличается от стандартной. Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника? Такая процедура считается недействительной. Если же это и получилось сделать, то сделка будет признана недействительной, и жилье передается собственнику на прежних основаниях.

В каких случаях можно расприватизировать квартиру? Это производится во всех ситуациях за исключением:

  • обремененного жилья;
  • переданного помещения по наследству или в дар;
  • при несанкционированных перепланировках;
  • проданную квартиру;
  • ведомственное жилье.

Что это такое?

Законодательство

Порядок приватизации установлен Законом № 1541-1. Признание сделки недействительной осуществляется согласно нормам ст. 166-181 ГК РФ.

Процессуальные вопросы решаются согласно ГПК РФ, если иск направлен к гражданину – собственнику недвижимости, а муниципальное образование выступает в качестве соответчика или третьего лица.

При обращении с административным исковым заявлением необходимо следовать правилам КАС РФ.

На видео о порядке оспаривания сделки

Чтобы узнать, как признать приватизацию квартиры недействительной, нужно готовить исковое заявление.

До его оформления следует направить жалобу в муниципальное образование и получить от них ответ, который содержит официальную правовую позицию прежнего собственника имущества.

Исковое заявление

В документе обозначают наименование суда, информацию о сторонах. Истец последовательно излагает события приватизации, ссылается на нормативные акты, с опорой на которые он аргументирует свою позицию.

К заявлению прилагаются документы – постановления, договоры, правоустанавливающие сведения на жилье.

Подача в суд

Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Судья должен принять решение о принятии иска к производству в течение 5 дней после подачи документов.

Возврат иска, оставление его без движения возможен только, если истец обратился в суд с нарушением норм гражданско-процессуального и административно-процессуального законодательства.

Решение

Судопроизводство осуществляется в срок, достаточный для исследования всех обстоятельств и доказательств.

Решение суда зависит от:

  • квалификации выявленных фактов;
  • доказанности утверждений сторон.

Решение может быть обжаловано в апелляционной и кассационной инстанции.

В 2020 году для отмены приватизации действует предельный срок исковой давности – 10 лет.

При отмене сделки, совершенной под принуждением, угрозой, запугиванием срок давности составляет 1 год после прекращения подобных причин.

Пропуск срока не считается основанием в отказе в иске, но ответчик вправе ссылаться на это обстоятельство при защите в суде.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector