Адвокат НПЦ
Назад

Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

Опубликовано: 17.02.2020
Время на чтение: 14 мин
0
6

Продажа чужой недвижимости

Суть аферы такова. Мошенники у добропорядочных граждан снимают квартиру или дом, а потом продают эту недвижимость, выдавая себя за хозяев.

Провернуть такую операцию возможно, только если овладеть оригиналами правоустанавливающих документов и паспортом. Но бывает, что и по копиям фабрикуют поддельные оригиналы, а паспорт получают новый, якобы взамен утерянного.

Причем они прекрасно осведомлены какие именно квартиры с какими документами можно и нужно осматривать.

А это, в первую очередь, документация до 1998 года на объекты, не состоящие на учете в Росреестре и, следовательно, на которые права собственности еще не возникло.

В определенные годы, где-то с 2004 по 2007гг., в частности в Москве, Свидетельства о государственной регистрации права, и вовсе, выдавали на обычной бумаге без водяных знаков. Подделать такие документы «народным умельцам» не составляет никакого труда.

К сожалению, находятся люди, которые покупая квартиры, даже не удосуживаются взять выписку из ЕГРН или же, попросту, им приносят уже готовую выписку сами аферисты.

По поддельным Свидетельствам, не особо задумываясь, люди вносят внушительные суммы предоплат и задатков.

Что, в данном случае, движет людьми, однозначно сказать сложно. Может чрезмерная доверчивость или халатность, а может и обычный пофигизм.

Из этого пункта следует два очень важных вывода:

  1. Показывать правоустанавливающие документы при аренде жилья можно, но вот передавать оригиналы и копии оригиналов кому-либо – однозначно запрещено! Хотя мошенники целенаправленно, под разными предлогами, пытаются их заполучить.
  2. Собственнику недвижимости, в обязательном порядке, перед сдачей квартиры в аренду, нужно сходить в МФЦ и написать заявление о том, что по доверенности никаких сделок с его квартирой не совершать. И девочки из МФЦ тут же поставят галочки на запрет сразу по трем позициям: по доверенности; в электронном виде; экстерриториальность.

Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

С электронными подписями тоже мудрить не стоит, а лучше предложить своему клиенту сходить лично в МФЦ.

Предположим, человек умер, а у него была муниципальная квартира. Мошенники ее приватизируют на покойного человека и преспокойно продают. Естественно, проворачивают такие дела, как правило, оборотни из полиции.

Или такой сценарий. По различным объявлениям квартирные аферисты подыскивают людей, которым нужна «срочная приватизация» недвижимости и предлагают ее ускорить. Получив на руки оригиналы документов переоформляют «свежеприватизированную» квартиру на подставное лицо, в обход хозяев.

Мошенники арендуют квартиру на длительный срок, далее покупают оригинальные бланки Свидетельства о смерти, вписывают в них данные собственника квартиры, фабрикуют завещание и обращаются в законном порядке за Свидетельством о праве на наследство. Через полгода его получают и срочно продают квартиру, чаще всего, по заниженной цене.

Это человек очень похожий на собственника квартиры. По подложным документам и паспорту он совершает сделку с покупателем от лица хозяина. И когда, рано или поздно, собственник объявится, то человек купивший квартиру у клона назад свои деньги уже не получит никогда.

В последнее время в стране участились случаи, когда покупка жилья на вторичном рынке для многих добросовестных приобретателей оборачивалась негативными последствиями. Данные ситуации складываются из-за продажи квартир (домов) с проблемной историей. С целью защиты добросовестных покупателей, оказавшихся в подобных ситуациях, государство приняло соответствующий закон.

О необходимости нововведений.

Предполагается, что новый закон вступит в силу с 2020 года. Ранее граждане, приобретавшие жилье на вторичном рынке, на законодательном уровне не были защищены от мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов.

Нередко на продажу выставляются квартиры (дома), имеющие криминальную историю либо право проживания третьих лиц. При этом данные факты продавцами умалчиваются. А покупка такой недвижимости имела ряд негативных последствий для покупателей.

На основании судебного решения о признании сделки купли-продажи жилья недействительной, недвижимость возвращалась продавцу. При этом покупателям не всегда удается вернуть уплаченные за жилье средства.

— продажа жилой недвижимости по поддельным документам;- продажа жилья без учета прав наследников;- незаконная приватизация муниципальной квартиры с ее последующей продажей.Практика показывает, что основанием для признания судом сделки купли-продажи недвижимости незаконной зачастую является наличие прав на жилье у третьих лиц. Например, незаконная приватизация: не учитывались права несовершеннолетних.

Стоит отметить, что правом подачи иска о признании сделки купли-продажи недействительной обладают наследники, поздно узнавшие о смерти родственников.По закону приобретатель может лишиться недвижимости, если ее договорная стоимость в разы ниже рыночной.

При этом судом данный факт может быть воспринят как сговор между сторонами.Бывают случаи, когда после продажи продавец через суд пытается аннулировать сделку, пытаясь доказать, что на момент заключения договора находился либо в невменяемом состоянии, либо в безвыходной ситуации.Участились случаи мошенничества с использованием средств МСК. Так недобросовестные граждане приобретали жилье на средства МСК, не выделяя при этом положенные законом доли детям и супругу.

После чего недвижимость продавалась.Нередко сделки купли-продажи, совершаемые через риелторов, признаются недействительными. Причиной является отсутствие у риелторов доступа к полным сведениям по объектам жилой недвижимости, а также их владельцам.Неоднократно Конституционный суд РФ обращал внимание на необходимость внесения изменений в правовую базу в области совершения сделок с жилой недвижимостью.Полагается, что новое законодательство сможет обезопасить добросовестных приобретателей жилой недвижимости от мошенников.

Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

Об основных положениях нового закона.

На основании принятого закона, добросовестный приобретатель жилья, жилья, истребованного на основании судебного решения, вправе рассчитывать на получение денежной компенсации от государства.

Причем сумму компенсационных выплат пострадавшая сторона вправе выбрать самостоятельно:- получение компенсации, по сумме равной реальному ущербу;- компенсация, равная величине кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Важно!

Новые правила не затрагивают вопросы возмещения добросовестному приобретателю полной стоимости недвижимости при условии, если в утрате жилья виновником выступает регистрирующий орган.Компенсационные выплаты за государственный счет по новому законодательству будут выплачиваться лицам, лишившимся жилья на основании судебного решения.

При этом по решению суда с виновной стороны взыскиваются убытки в пользу добросовестного приобретателя. Однако, на протяжении полугода со дня вступления решения в законную силу, по каким-либо причинам взыскание было частичным либо не производилось совсем.Обращаться с иском в суд о получении компенсации в данном случае можно лишь при условии, если в течение полугода ответчик не возместил причиненный ущерб.

Понятие добросовестного приобретателя.

Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

На основании Гражданского кодекса РФ, добросовестный приобретатель недвижимости – лицо, соответствующее некоторым требованиям:- если на момент заключения сделки покупатель не знал о том, что в качестве продавца выступает лицо, не имеющее право на отчуждение жилья;- если недвижимость приобреталась за денежные средства.

Мошенничество встречается сплошь и рядом в нашей жизни — от обвеса на мясном рынке до поддельных подписей в договорах на большие суммы денег. Недвижимость привлекает мошенников в первую очередь быстрым и большим «гонораром».

Мошеннических схем с недвижимостью — сотни. Я хочу выделить пять часто встречающихся и дать несколько советов, как обезопасить себя и не попасть в ловушку, на что обращать внимание при заключении сделки.

1. Задаток

Пожалуй, самый популярный вид мошенничества в сфере недвижимости — это схема с задатком. Объект недвижимости предлагается покупателям по привлекательной цене. На первой же встрече продавец показывает пакет документов, подтверждающий, что это действительно его имущество.

Заинтересованный покупатель заявляет, что его все устраивает, можно готовить сделку. Продавец настаивает на задатке. А в договоре о задатке прямо прописывается, что задаток не возвращается в случае, если покупатель сам отказался от покупки.

Предлагаем ознакомиться  Что нужно делать после покупки

Через какое-то время всплывает ряд различных обстоятельств, которые на первой встрече продавец утаил. Из-за них покупатель отказывается от покупки. Обычно это неприятно, но сумма задатка не критична для покупателя. В этой схеме важно то, что у сторон есть договор, поэтому формально все законно и состава преступления нет.

В сделках с задатком следует быть внимательным к мелочам, постараться понять логику продавца.

2. Внезапные наследники

Существует еще одна внешне легальная мошенническая схема, связанная с наследованием. Наследство часто привлекает к себе мошенников. Происходит это, прежде всего, из-за несовершенства закона и, скажем так, «ничейности» имущества покойного.

Совершается сделка купли-продажи, а через короткий промежуток времени появляется другой наследник предыдущего владельца.

Наследник ссылается на то, что узнал о смерти родственника «вот только-только» — и сразу, как и положено, пошел к нотариусу подавать заявление о принятии наследства. А у нотариуса уже он «совершенно случайно» узнал о том, что у этой квартиры новый собственник.

За этим следует долгая судебная тяжба. Покупатель доказывает, что он абсолютно добросовестно действовал при покупке жилья и оснований предполагать недействительность договора купли-продажи нет. А новый наследник утверждает, что он не знал о смерти родственника и имеет право наследовать имущество — и тоже действует добросовестно.

Самые распространенные мошеннические схемы при продаже квартиры

1. Задаток

Действительно, если такой наследник сможет предоставить суду доказательства того, что не знал о смерти родственника, то закон позволяет восстановить срок принятия наследства.

Если квартира была продана, то сделка признается недействительной. А продавца квартиры и след простыл, да и имущества у него нет, а деньги за квартиру он уже потратил.

3. Очень дальние родственники

В эту группу мошенников можно включить лиц, которые незаконно получили решение суда, позволяющее наследовать имущество. Чаще всего это делается путем доказывания родства в районном суде маленького городка.

По закону факт родства устанавливается по месту жительства заявителя. Не будем называть причины, по которым мошенники могут получить такое решение суда. Скажем лишь, что для них это не составляет труда.

4. Недобросовестный нотариус

Завещание должно быть одобрено нотариусом, чтобы оно имело правовую силу.

Поэтому федеральная нотариальная палата активно борется за чистоту своих рядов и регулярно лишает полномочий большое количество нотариусов, обвиняемых или подозреваемых в незаконной деятельности.

Однако по-прежнему попадаются недобросовестные нотариусы, которые незаконно удостоверяют завещание. Документ удостоверяется «задним числом», в отсутствие самого завещателя, но с его искусно подделанной подписью.

Например, умерший не оставил после себя завещания — и его квартира должна перейти наследнику по закону. Но мошенники в сговоре с нотариусом создают завещание, в котором по «последней воле» умершего эта квартира переходит одному из мошенников.

Мошенничество при продаже квартиры: схемы обмана со стороны продавца и со стороны покупателя

Оспорить завещание, действительно удостоверенное нотариусом, очень сложно по двум причинам: во-первых, с 2016 года удостоверение нотариуса имеет силу удостоверенного факта, что на практике означает его неоспоримость; во-вторых, корпоративная сплоченность нотариального сообщества очень тяжело принимает сам факт недобросовестности нотариуса, и рядовому гражданину практически невозможно доказать его незаконные действия.

5. Поддельные документы

Мы видели огромное число различных поддельных документов. Некоторые «умельцы» умудрялись предоставлять решения судов с печатями и подписями, завещания, якобы удостоверенные нотариусами, свидетельства о праве на наследство и свидетельства о праве собственности.

Например, в 2013 году к нам обратился житель Сочи, у которого скончался дядя в Московской области. Обратившийся был единственным родственником умершего и принял наследство по закону в надлежащий срок.

Однако за две недели до окончания шестимесячного срока нотариусу, который вел наследственное дело, было представлено некое завещание в пользу другого человека, якобы удостоверенное нотариусом из Тулы.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

При покупке вторичного жилья не следует принимать мгновенных, необдуманных решений. Необходимо проверить все документы, не торопиться, взвесить все за и против. Помнить, что бесплатный сыр — только в мышеловке. И если возникли сомнения в добросовестности продавца жилья, лучше обратиться за помощью к грамотному юристу или хорошему риелтору.

Признаки мошенничества

Один из факторов, который должен насторожить, — низкая цена недвижимости, особенно это касается унаследованных объектов.

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры

Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема.

Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20% дисконта от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок.

Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, мы всегда рекомендуем отказаться от покупки.

Даже одна сделка в течение трех лет после приобретения (если, конечно, это не дарение между родственниками) уже вызывает вопросы, так как НДФЛ в размере 13% никто не отменял. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Требуйте документы

Мошенничество при покупке квартиры или ее продаже в 2020 году

Это позволит в значительной степени обезопасить сделку. Если вас хоть что-то смущает, требуйте от продавца предоставить дополнительные документы.

Помните, что его задача — продать квартиру, а значит, убедить вас в том, что вы можете безопасно ее купить.

Стандартный набор документов:

  • свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРП от 2016 года);
  • правоустанавливающий документ (договор, свидетельство о праве на наследство);
  • справки из ПНД и НД;
  • согласие супруга на сделку.

Дополнительный набор документов:

  1. Необходимо запросить у продавца жилья справку о переходе прав в отношении приобретаемого жилья. Такую справку может получить исключительно собственник объекта недвижимости. Ее выдают территориальные органы Росреестра. Эта справка прояснит цепочку сделок и основание для перехода прав.
  2. Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. Из этой выписки вы сможете узнать, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
  3. Если квартира перешла собственнику по наследству, обратите внимание на сроки владения имуществом. Если они составляют менее трeх лет, то обязательно потребуйте ознакомиться с материалами наследственного дела. Такое наследственное дело находится у нотариуса и может быть предоставлено только наследнику.
  4. Обязательно запросите технический паспорт БТИ. Он вам поможет понять, произведены ли в квартире работы, требующие последующего согласования. Рекомендую также настоять на том, чтобы все справки и выписки получались в вашем присутствии или в присутствии вашего доверенного лица.

Наиболее частые схемы обмана при продаже квартиры:

  • с участием подставных лиц – когда посторонний человек, внешне имеющий сходство с владельцем выставленной на продажу недвижимости, выдает себя за продавца;
  • занижение реальной стоимости объекта с целью уклонения от подоходного налога в размере 13% от продажи квартиры, если квартира принадлежит владельцу менее 3 лет;
  • сложные сделки, когда объект находится в долевой собственности. После сделки один или несколько собственников отказываются от своего согласия на участие в сделке продажи. В результате суда покупатель может лишиться права собственности на приобретенную квартиру.

Многократная продажа

Очень распространенная схема с новостройками - человек покупает квартиру по предварительному договору.

Мошенничество при покупке квартиры или ее продаже в 2020 году

Дом толком не достроен, в эксплуатацию не введен и на учет не поставлен, а часть денег за квартиру уже покупателем внесена. Поэтому очень велик соблазн продать эту квартиру еще нескольким покупателям одновременно, чтобы беспроцентно прокрутить полученные деньги в своих целях.

Предлагаем ознакомиться  Где регистрировать квартиру после покупки

Особенно эта схема была распространена в 2014 году, когда сильно упал доллар. Тогда сметали всё, не глядя! Мошенники умудрялись оформить тройную, а то и четверную продажу, особенно загородных жилых объектов.

В крупных городах, в частности, в Москве и Питере, городские власти могут назначить другую компанию-застройщика, в случае выявления аферы, а вот в провинциальных городах это делается только через суд.

Канитель с судами у нас может тянутся годами. И в результате покупатель на длительное время остается без квартиры и без денег.

Совет простой - чтобы спать спокойно, нужно заключать Договор долевого участия в строительстве.

Здесь повторяется все тоже, как и с чужой недвижимостью, только в ряды мошенников очень часто вклинивается сам хозяин квартиры.

Вступая с ними в преступный сговор, после совершения обманной сделки, он «искренне» на людях изображает из себя потерпевшего. Доказать на практике факт мошенничества, в таких случаях, почти невозможно.

Документы, чаще всего, при первичной продаже используются подлинные, правда параллельно, пока не въехали новые собственники, хозяин-аферист показывает эту же квартиру еще нескольким потенциальным клиентам, по непогашенным оригиналам.

Мошенники при покупке квартиры в 2020 году — схемы, как не попасться, на вторичном рынке, ипотеку

Мошенничество при покупке квартиры или ее продаже в 2020 году

Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.

Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.

Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.

Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли.

Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.

На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.

Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.

По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.

Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.

Любая сторона вправе остановить регистрацию после подписания договора.

Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.

Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.

Мошенничество при покупке квартиры или ее продаже в 2020 году

Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.

В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.

Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.

Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.

Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.

Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.

Несколько лет назад была задержана преступная группа, в которую входил бывший сотрудник известного агентства и две пожилые собственницы московской квартиры. Данные лица продали и отсудили обратно эту квартиру 8 раз в течение 3 лет.

Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.

  • На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.
  • Одна из главных причин — в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.
  • Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.

Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.

Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах.

Мошенничество при покупке квартиры или ее продаже в 2020 году

Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.

Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.

Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.

На вторичном рынке

Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.

Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».

В ипотеку

Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.

Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.

А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.

В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.

Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.

Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:

  1. Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
  2. Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
  3. На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
  4. Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?

По переуступке

В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.

Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:

  • риск двойной продажи;
  • риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.

И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.

Чтобы обезопасить себя от действий мошенников и не потерять имеющуюся недвижимость или деньги, следует предельно осторожно и внимательно отнестись к процедуре и соблюдать некоторые рекомендации:

  1. запросить выписку ЕГРП;
  2. указывать в договоре реальную сумму продажи;
  3. проследить отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  4. осуществить проверку дееспособности продавца в органах опеки, а также в психоневрологическом диспансере;
  5. не пользоваться услугами сомнительных лиц и организаций в получении кредитных средств на покупку недвижимости;
  6. если на кого-то оформлена доверенность, необходимо в обязательном порядке отозвать ее и присутствовать на всех этапах самостоятельно;
  7. оценить семейное положение, при наличии детей проверить документы, разрешающие продажу объекта, и факты использования в покупке материнского капитала;
  8. при наличии доверенности проверить ее подлинность, обязательно встретиться с собственником;
  9. запросить выписку из архива ФМС за последние 18 лет;
  10. узнать, не закрыта ли возможность прописки в квартиру;
  11. обратиться к опытным риелторам и юристам.

«Криминальная» жилплощадь

Это недвижимость, против собственников которых совершались насильственные действия, либо одного, т.е. первого владельца или же против всех сразу.

Как правило, с такими объектами работают организованные преступные группировки или иначе «криминальная цепочка».

Предлагаем ознакомиться  Как признать права собственности на квартиру через суд в 2019 году

Мошенничество при покупке квартиры или ее продаже в 2020 году

Существует шесть основных признаков или шесть красных флажков, по которым можно распознать «криминальную цепочку».

И если вы заметили хотя бы два флажка, то уже следует сильно насторожиться, а лучше отказаться от этой сделки совсем.

Если же три флажка, то это уже, без сомнения, есть криминальная цепочка. Приобретать такую недвижимость опасно, так как последствия могут быть непредсказуемы, особенно для крайнего покупателя.

Теперь, давайте, рассмотрим признаки всех шести красных флажков:

  • Жертву чаще всего не найти (первый владелец недвижимости и есть жертва):

Итак, первый красный флажок – это когда не удается установить первого владельца недвижимости. Вычислить это на самом деле довольно сложно.

Можно получить более подробную информацию из расширенной выписки через ЕГРН с указанием всех правоустанавливающих документов о переходе права (в обычной выписке этого нет).

  • Если переход права от жертвы к следующему владельцу осуществлялся по доверенности, то это уже есть второй флажок.

Вычислить этот факт можно также только по расширенной выписке.

  • Хозяин собственности или же владелец по доверенности - маргинал.

К маргиналам чаще всего относят тех людей, чье поведение отличается от общепринятых устоев, правил и традиций.

В мошеннической сфере маргиналом, к примеру, может быть человек из другого региона или имеющий уголовные судимости. Возможно, у него будет много административных нарушений, таких как побои, хулиганка и т.д.

Все эти факты должно насторожить покупателя, так как это третий красный флажок.

Вместо маргинала мошенники также могут подставить человека с подложными документами или же фантома.

Фантом – это человек, который становится собственником объекта, даже не подозревая об этом. Договор оформляется по доверенности и, чаще всего, по ксерокопиям паспортов.

  • Прокладка №1. В неё входят: маргинал, фантом и лицо с подложными документами.

На 99% аферисты используют в своих мошеннических схемах одиноких людей. Это важный признак по первой и второй прокладке.

Прокладка №2.

Это абсолютно нормальный вменяемый человек, на которого переоформляют квартиру. Его тоже могут использовать «втемную».

  • Отчуждение такой квартиры происходит довольно-таки быстро.

Реально по времени переходы права в криминальных цепочках происходят от двух недель до двух месяцев. Даже по обычной выписке о переходе права это очень хорошо видно. Например, два быстрых перехода - это уже повод «навострить уши» и дать дёру.

Юридически «грязные» сделки

Лжеоформление делается против покупателей и продавцов; через лженотариусов или лженотариальных контор.

Покупателей разводят, чаще всего, следующим образом. Клиент, вместе с мошенниками, идет на прием к своему знакомому нотариусу и, убедившись, что все идет честно и по закону, доверившись всецело аферистам, дает им доверенность на право регистрации сделки (по их просьбе – для соблюдения, якобы, некоторых формальностей).

Или, даже если и присутствует при этом лично, то совершенно не вникает в суть сделки.

После окончания лжерегистрации жулики отдают покупателю «документы», внешне очень похожие на оригиналы и получают деньги с обманутого клиента. При этом мошенники могут продать квартиру одновременно сразу нескольким покупателям.

Продавцов обманывают, как правило, с банковскими ячейками, снимая с них деньги по «липовым» документам.

Крупные банки проверяют все досконально, а вот мелкие коммерческие - далеко не всегда.

Если продавец-аферист продает недвижимость по заниженной стоимости и знает, что его могут не допустить до ячейки, то он делает доверенность на третье лицо.

Мошенники «часто и густо» при оформлении сделок используют поддельные печати нотариусов, а то и вовсе, открывают лженотариальную контору всего лишь на несколько дней. Также используются нотариусы-двойники и нотариусы, вступающие в сговор с аферистами.

«Грязные» - это такие сделки, на которые наложен либо арест на имущество, либо есть какое-то обременение (ипотека, рента, броня, жилищный спор, ущемление прав несовершеннолетних и т.д.). В, этом случае, покупателю предоставляют подложные документы или же документы с мнимым урегулированием имущественных прав, т.е. за взятки из пакета документов вынимаются «арест» или «запрещение».

Существуют и так называемые «потенциально грязные» сделки. Это означает, что арест пока еще не наложен, на данный момент, но будет наложен, в ближайшее время, к примеру, через неделю.

Лжеадреса

Эта схема рассчитана на иногородних граждан, которые плохо знают районы и улицы нового города.

Похожие названия улиц с похожей нумерацией домов, но расположенных в разных районах города, играют «на руку» мошенникам.

Например, лжериэлтор приводит клиента и показывает ему шикарную квартиру в центре Москвы, чаще всего, в новостройке, а документы оформляет на «хрущевку», расположенную где-то глубоко на окраине. Провернуть такую аферу не особо сложно, учитывая, что в Москве до сих пор встречаются такие адреса: ул. Промышленная, дом 23/2, строение 1А, корпус 2, кв. 55.

Достаточно всего лишь незаметно изменить одну букву или цифру и «дело в шляпе».

С загородной недвижимостью все еще проще. Где-то в «деревне Гадюкина» клиентам показывают роскошный отель по ул. Пролетарская 57А, а документы оформляют на заброшенную халупу, по ул. Пролетарская 57 или 57Б, расположенную неподалеку от отеля.

Таким образом, аферисты умудряются продать одну и туже недвижимость одновременно нескольким покупателям.

Афера под названием «Дай миллион»

Как правило, мошенники берут клиента на испуг.

Типичный пример. Сделка уже совершенна, как вдруг, откуда не возьмись, появляется запоздалый наследник, который, абсолютно, не в курсе смерти папы. Он, якобы, внебрачный сын, живет далеко и сообщить ему о случившемся было некому. Поэтому, предлагается на выбор два варианта. Либо расторгаем Договор о купле-продажи, либо же - давай плати деньги (за причитающуюся долю наследства).

Или другой пример, с долговыми расписками.

Сделка также совершена, но теперь уже мошенник появляется под видом «обманутого заемщика» и начинает предъявлять долговые расписки продавца квартиры. В расписках указано следующее, что хозяин проданной квартиры берет у него взаймы 1 млн. руб. под залог своей квартиры. Но, так как квартира уже продана, то возвращать деньги теперь должны, якобы ее новые владельцы.

«Недоквартиры»

Схема мошенничества заключается в следующем.

На земельных участках, которые предназначены для индивидуального строительства, строиться многоквартирный дом. Отдельные блоки, так называемые квартиры, продаются в доме долями. Например, в доме 40 псевдоквартир – это значит, что у покупателя в Свидетельстве о регистрации будет фигурировать 1/40 доля в праве.

В ныне действующем законодательстве такие постройки запрещены и считаются незаконно возведенными строениями, естественно, подлежащие сносу через суд.

Когда схема аферы раскрывается, то мошенники тут же скрываются, прихватив с собой весь «многомиллионный денежный трофей».

Особенно, строительство таких «недоквартир», распространено в кавказских регионах, в Сочи, во всех южных регионах.

Совет!!! Никогда не покупайте никакие доли, ни в каких домах!

Официально они имеют лицензию Центробанка и работают под его чутким руководством (сдают все отчеты сюда). «Разводят» клиентов весьма круто.

Берешь небольшую сумму, к примеру, 100 тыс. руб., а МФО вынуждают оформлять этот займ в залог квартиры, причем не классический залог, а «соглашение об отступном».

Или бывает, что заставляют оформить договор купли-продажи квартиры «с правом обратного выкупа». Кредит клиент погасить заведомо не может и, следовательно, у него забирают квартиру «без суда и следствия».

Нужно обязательно запомнить одну важную вещь - права обратного выкупа не существует — это чистый обман, т.е. хорошо спланированная мошенническая схема.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Adblock detector